Die Uhr tickt – aktuelle Anforderungen des Gebäudeengiegesetzes

Mit der umgangssprachlich als Heizungsgesetz beschriebenen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes hat der Gesetzgeber erhebliche neue Anforderungen an bestehende und neu zu errichtende Heizungsanlagen formuliert. Maßgeblich ist, dass eine Heizungsanlage zukünftig nur eingebaut oder aufgestellt werden darf, wenn mindestens 65 % der Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt wird.

Was bedeutet dies nun aber für bestehende Gebäude und Wohnungen?

Es gelten Übergangsfristen für eine notwendige Umrüstung und einen etwa zwischenzeitlich notwendigen Austausch, die zunächst allein nach Größe der Gemeinde gestaffelt ist, in welchem das Gebäude liegt. In Gemeinden bis 100.000 Einwohner darf noch bis zum 30.06.2028 ein Austausch oder ein Neueinbau erfolgen, der diesen Anforderungen noch nicht genügt. In Gemeinden über 100.000 Einwohnern ist dies nur noch bis zum 30.06.2026 möglich. Verkürzt werden könnten diese Fristen dadurch, dass in den Gemeinden eine verbindliche Wärmeplanung erstellt wird.

Für den Fall eines solchen Austausches innerhalb der Übergangsfristen ist allerdings sicherzustellen, dass ab 2029 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 % der Wärme aus Biomasse oder grünem oder blauen Wasserstoff erzeugt wird.

Vor dem Einbau einer Heizungsanlage die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, besteht ein Beratungszwang über mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und eine mögliche Unwirtschaftlichkeit insbesondere aufgrund ansteigender Kohlenstoffdioxid-Bepreisung.

Heizkessel die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 01.01.1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen schon jetzt nicht mehr betrieben werden. Heizkessel dieser Art, die nach dem 01.01.1991 eingebaut sind, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau der Aufstellung nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen gelten hierbei für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel, Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 KW oder mehr als 400 KW, Wärmepumpen-Hybridheizungen oder Solarthermie-Hybridheizungen, die nicht mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Die Beheizung mit fossilen Brennstoffen ist spätestens Ende 2044 endgültig unzulässig.

Im Falle eines Heizungstauschs kann höchstens für 5 Jahre nach Ablauf der Fristen (2026 oder 2028) übergangsweise eine alte Heizungsanlage ausgetauscht werden, die den Anforderungen noch nicht genügen muss.

Dies gilt aber nicht für Gebäude mit Etagenheizungen, in denen das 65 % Ziel nämlich (erst) 5 Jahre nach dem Zeitpunkt gilt, zudem die 1. Etagenheizung ausgetauscht wurde. Entscheidet man sich innerhalb dieser 5 Jahre zu einer Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage, verlängert sich diese Frist um längstens 8 Jahre. Spätestens 13 Jahre nach dem 1. Austausch müssen dann alle (bisherigen Etagenheizungen) angeschlossen sein.

Ist doch alles nicht so schlimm, dann haben wir als WEG doch Zeit?

Falsch gedacht!

Schon bis zum 31.12.2024 muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, die für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung erforderlichen Informationen vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger verlangen. Zu diesen Informationen gehören Auskünfte über die Art der Anlagen, das Alter der Anlagen, die Funktionstüchtigkeit und die Nennwärmeleistungen der einzelnen Anlagen.

Ebenfalls bis zum 31.12.2024 muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von allen Wohnungs -und Teileigentümern bei denen eine Etagenheizung verbaut ist, Informationen abfordern, die für die Einschätzung eines Handlungsbedarfs zur zukünftigen Erfüllung des 65 %-Ziels dienlich sind. Hierzu zählen insbesondere Angaben über den Zustand der Heizungsanlage (aus eigener Erfahrung oder aus der früheren Beauftragung von Handwerkern gewonnen), die weiteren Bestandteile der Heizungsanlage die zum Sondereigentum gehören, etwa Leitungen und Heizkörper (z.B. Anzahl und Größe) oder selbst durchgeführte oder beauftragte Modifikationen an der Anlage und Ausstattungen zur Effizienzsteigerung, die im Sondereigentum stehen.

Sowohl der Bezirksschornsteinfeger als auch die Sondereigentümer sind verpflichtet, diese Auskunft binnen 6 Monaten nach der Aufforderung gegenüber der Gemeinschaft zu erteilen. Der Auskunftsanspruch ist durch die Gemeinschaft auch einklagbar.

Um für alle eine sinnvolle Entscheidungsgrundlage zur Verfügung zu stellen, ist die Gemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) verpflichtet, binnen weiterer 3 Monate nach Ablauf dieser Sechsmonatsfrist die erhaltenen Informationen zusammengefasst zur Verfügung zu stellen.

Werden nach dem 01.01.2024 Änderungen, der Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung vorgenommen oder erfolgt dies aufgrund eines Ausfalls der vorhandenen Heizung sind die Sondereigentümer verpflichtet, die Gemeinschaft unverzüglich darüber zu unterrichten, was dazu führt, dass zwingend eine Eigentümerversammlung einzuberufen ist, in der über die Vorgehensweise zur Erfüllung des 65 % - Ziels zu beraten ist. Bereits an dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass innerhalb der oben bereits beschriebenen Fünfjahresfrist nach dem Austausch einer Etagenheizung, die Entscheidung getroffen werden muss, ob auf eine zentrale Heizungsanlage umgestellt wird, oder die (mindestens eine) Etagenheizung beibehalten wird. Für die Beibehaltung der Etagenheizung ist eine Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich.

Versäumt die Gemeinschaft die Beschlussfassung und Entscheidung zu dieser Frage innerhalb dieser Frist, besteht die Verpflichtung zur Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage, die dann auch das 65 %-Ziel einhält. Zu beachten ist, dass die Fünfjahresfrist für die Entscheidung für die Gemeinschaft kenntnisunabhängig zu laufen beginnt. Versäumt also ein Miteigentümer die Information über einen bei ihm vorgenommenen Austausch einer Etagenheizung, kann dies für die gesamte Gemeinschaft die zwingende Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage zur Folge haben.

Jan Helge Kestel
Rechtsanwalt | Mediator
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zieht der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung aus, stellen sich oft zahlreiche Rechtsfragen sowie praktische Erwägungen. Damit hier keine Missverständnisse entstehen, sollten Vermieter und Mieter die Modalitäten rechtzeitig und klar regeln. Wir fassen nachfolgend für Sie die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht beim Auszug des Mieters zusammen.

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