Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Erfurt, Weimar und der Region kann eine äußerst stabile Kapitalanlage sein – vorausgesetzt, die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden realistisch eingeschätzt. Bestehende Mietverhältnisse sind dabei kein Risiko, sondern ein zentraler Bestandteil der Investition. Worauf Kapitalanleger achten sollten, erfahren Sie hier.
Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete
Wer eine vermietete Wohnung erwirbt, übernimmt nicht nur die Immobilie, sondern auch den bestehenden Mietvertrag. Der gesetzliche Grundsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB).
Für Sie als Kapitalanleger bedeutet das:
- Der Mietvertrag läuft unverändert weiter.
- Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters gehen vollständig auf Sie über.
- Eine Anpassung der Mietkonditionen ist nicht automatisch möglich.
- Der Mieter muss dem Eigentümerwechsel nicht zustimmen.
Vermietete Wohnung kaufen: Diese Unterlagen sind relevant
Eine fundierte Unterlagenprüfung ist entscheidend für Rendite, Risiko und spätere Handlungsspielräume. Wir empfehlen insbesondere die Prüfung folgender Punkte:
- Mietvertrag inklusive aller Nachträge (z. B. Staffelmiete, Indexmiete, Sondervereinbarungen)
- Aktuelle Miethöhe (Kaltmiete), Nebenkostenregelung und letzte Betriebskostenabrechnungen
- Zahlungsstatus des Mieters: Gibt es Mietrückstände, laufende Verfahren oder Stundungsvereinbarungen?
- Mietkaution: Wurde sie vollständig gezahlt und ordnungsgemäß angelegt? Die Haftung geht grundsätzlich auf den Erwerber über (siehe § 566a BGB).
- Übergabeprotokolle, bekannte Mängel und laufende Instandsetzungsmaßnahmen
Je transparenter die Datenlage, desto realistischer können Sie Cashflow, Rücklagenbedarf und Investitionsaufwand einschätzen – und unangenehme Überraschungen nach dem Kauf vermeiden.
Mieterhöhung und Modernisierung: Was realistisch möglich ist
Viele Kapitalanleger erwerben vermietete Wohnungen mit Blick auf Entwicklungspotenziale. Dabei ist eine realistische Erwartungshaltung entscheidend. Mieterhöhungen sind ausschließlich im gesetzlichen Rahmen zulässig, etwa im Zuge einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und unter Einhaltung der geltenden Fristen und Kappungsgrenzen. Auch Modernisierungsmaßnahmen können zu Mieterhöhungen führen, müssen jedoch formell korrekt angekündigt und nachvollziehbar abgerechnet werden. Ein kurzfristiger Mietanstieg allein aufgrund eines Eigentümerwechsels ist ausgeschlossen und sollte nicht Grundlage der Kalkulation sein.
Kündigung und Eigenbedarf richtig einordnen
Soll die Wohnung perspektivisch selbst genutzt werden, ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich möglich, jedoch an klare Voraussetzungen und Fristen gebunden. Zusätzlich können bei umgewandelten Mietwohnungen gesetzliche Sperrfristen greifen. Für Kapitalanleger empfiehlt es sich daher, die Vermietung als langfristiges Szenario zu betrachten und die Stabilität des Mietverhältnisses als Vorteil einzuordnen, nicht als Einschränkung.
Wir beraten Sie gerne
Der Kauf einer vermieteten Wohnung kann eine sehr solide Kapitalanlage sein, wenn Mietvertrag, Zahlungsstand und GdWE-Unterlagen transparent vorliegen und realistisch bewertet werden. Das Makler- und Immobilienverwalter-Team von Cornelia Hopf Immobilien begleitet Sie dabei – von der sorgfältigen Unterlagenprüfung über die fundierte Renditeeinschätzung bis hin zur sicheren Übergabe und dem professionellen Objektmanagement. So schaffen wir gemeinsam eine verlässliche Grundlage für Ihre Immobilieninvestition.
