Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht vor der Frage: Was ist das Haus oder die Wohnung eigentlich wert? Eine präzise Wertermittlung ist das Fundament jeder erfolgreichen Immobilientransaktion. Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie – je nach Art kommen unterschiedliche Rechenmodelle zum Einsatz. In Deutschland sind vor allem drei normierte Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gebräuchlich. Wir bringen Licht ins Dunkel der Fachbegriffe.
Das Vergleichswertverfahren: Direkt am Puls des Marktes
Das Vergleichswertverfahren ist die direkteste Methode zur Bestimmung des Marktwerts. Es wird vor allem bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und Reihenhäusern angewendet. Dabei werden die Preise ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage betrachtet, die in der jüngeren Vergangenheit tatsächlich gezahlt wurden. Beeinflusst wird der Wert nicht nur durch die Lage, sondern auch Faktoren wie Größe, Ausstattung und energetischer Zustand. Je mehr vergleichbare Daten vorliegen (beispielsweise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses), desto genauer ist das Ergebnis.
Das Sachwertverfahren: Substanz im Fokus
Nicht immer gibt es genügend Vergleichsobjekte – etwa bei freistehenden Einfamilienhäusern in ländlichen Regionen oder Architektenhäusern mit besonderer Ausstattung. Hier kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es trennt den Wert des Bodens vom Wert der Gebäude.
Zunächst wird der Bodenwert ermittelt. Anschließend werden die theoretischen Herstellungskosten des Gebäudes berechnet und um die altersbedingte Abnutzung reduziert. Das Ergebnis ist der sogenannte „Substanzwert“. Da dieser rein rechnerische Wert oft nichts über die tatsächliche Nachfrage aussagt, wird er zum Schluss durch einen Marktanpassungsfaktor korrigiert, um den realen Verkehrswert zu erhalten.
Das Ertragswertverfahren: Die Immobilie als Investment
Bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien interessiert Käufer weniger der Sachwert, sondern vor allem die Rendite. Mithilfe des Ertragswertverfahrens lässt sich der nachhaltige Gewinn ermitteln, den eine Immobilie in Zukunft erwirtschaften kann. Grundlage sind die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Dieser Reinertrag wird mit einem sogenannten Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Vereinfacht ausgedrückt wird also berechnet, wie viel Kapital heute investiert werden muss, um diese Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum zu erzielen.
Wir bewerten Ihre Immobilie präzise und professionell
Die Wahl des richtigen Verfahrens erfordert umfassende Marktkenntnisse und Erfahrung. Mitunter werden sogar zwei Verfahren kombiniert, um das Ergebnis abzusichern. Ein falscher Preis schreckt entweder Käufer ab oder Sie verschenken bares Geld.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie aktuell wert ist, sollten Sie sich nicht bloß auf vage Schätzungen verlassen. Als erfahrene Immobilienexperten und Verwalter kennen wir den regionalen Markt genau und ermitteln für Sie den tatsächlichen Immobilienwert und idealen Verkaufspreis. Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Beratungsgespräch! Wir unterstützen Sie professionell bei der Bewertung und Vermarktung Ihrer Immobilie in Erfurt und Thüringen.
