Cornelia Hopf Immobilien

29.02.2024Warum gibt es in Deutschland so wenige Eigentümer?

Deutschland ist ein Mieterland. In keinem anderen Land in Europa ist die Eigentümerquote niedriger. Die derzeit hohen Baukosten erklären teilweise diesen Zustand, jedoch kann die geringe Eigentümerquote nur historisch begründet werden. 

Weniger als die Hälfte der Deutschen besitzt Wohneigentum. 46,7 Prozent leben im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung, während 53,3 Prozent zur Miete wohnen. An der europäischen Spitze der Eigentumsquote liegt Rumänien. Dort leben 94,8 Prozent der Bevölkerung in der eigenen Immobilie. Auch die Slowakei, Spanien, Italien und die Niederlande haben Eigentümerquoten von über 70 Prozent.

Deutschland war ein Land der industriellen Ballungszentren. Im 19. Jahrhundert entwickelte sich Deutschland von einem spätfeudalen Agrarland zu einer Industrienation. Demzufolge strömten die Menschen vom Land in die Städte, um dort zu arbeiten. Es wurde schnell Wohnraum benötigt, der möglichst groß und günstig sein sollte. Es entstanden „Mietskasernen“, in denen die Arbeiter für einen bezahlbaren Preis Wohnraum bekamen.

Nach dem Zweiten Weltkrieg waren viele Häuser zerstört und eine Vielzahl von Flüchtlingen hatte keinen Wohnraum. Ein Viertel des Wohnbestands wurde zerstört und bundesweit fehlten 5,5 Millionen Wohnungen. Die Bundesregierung unter Konrad Adenauer machte das Problem zur Chefsache, um einem ungezügelten Markt mit explosionsartig steigenden Mieten Einhalt zu gebieten. 

Durch das im Jahr 1950 beschlossene Wohnungsbaugesetz wurden in den Folgejahren mehr als 5 Millionen Wohnungen gebaut. Zeitgleich herrschte auch in der DDR akuter Wohnungsmangel. Diesem Problem begegnete der Staat mit dem Aufbaugesetz, das zur Folge hatte, dass der Plattenbau stark vorangetrieben wurde.

Das bundesdeutsche Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951 sah vor, durch die Möglichkeit der formellen Teilung einzelne Wohnungen zu Wohnungseigentum zu machen, um somit nach dem 2. Weltkrieg auch an einzelnen Gebäudeteilen Eigentum zu begründen. Man hat so versucht, der Wohnungsknappheit entgegen zu wirken. Aber nicht jeder konnte Besitzer von Anteilen an Gebäuden werden.

In den 50er und 60er Jahren wurden dadurch viele Wohnungen errichtet, was zu einer enormen Steigerung der Mieterquote führte. Dieser große Anteil an Mietern hat sich bis heute nicht stark verändert. Außerdem wird im sozialen Wohnungsbau auch ein Grund für die Verfestigung der Mieterstruktur gesehen. Dieser würde zwar Wohnraum schaffen, jedoch würde zu wenig Augenmerk auf die Förderung von selbstgenutztem Eigentum gelegt.

Das Mietangebot in Deutschland ist zudem sehr vielfältig. Es kann eine kleine Wohnung, eine sehr große Wohnung oder auch ein ganzes Haus gemietet werden. Diese Vielfalt an Angeboten gibt es in anderen Ländern nicht. Daher kann vielen, die Wohnraum suchen, ein passendes Mietangebot gemacht werden.

Ob die Mieterquote sinken wird, darf heute angesichts immens gestiegener Baukosten bezweifelt werden. Außerdem haben Mieter in Deutschland rechtlich einen guten Stand, denn hierzulande ist der Mieterschutz relativ hoch. Des Weiteren hindern Bauvorschriften und Bürokratie potenzielle Eigentümer daran, Wohnraum zu errichten. Die Kaufnebenkosten bilden eine weitere Hürde für den Kauf von Eigentum.

 

Quellen:  

https://www.dasinvestment.com/warum-es-in-deutschland-so-wenig-wohneigentuemer-gibt/

https://www.bundesbank.de/de/publikationen/forschung/research-brief/2020-30-wohneigentumsquote-822090

https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/immobilien-eigentuemer-deutschland-podcast-100.html

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24.01.2024Wer muss zahlen, wenn Schlüssel verloren gehen oder gestohlen werden und welche Alternativen gibt es?

Viele Mehrfamilienhäuser verfügen über eine Schließanlage. Eine Schließanlage ist ein aus mehreren Schließzylindern bestehendes Schließsystem, wobei die einzelnen Schließzylinder in funktionalem Bezug zueinander stehen. Das bedeutet, dass neben der betreffenden Wohnung mit einem Schlüssel des Anwohners/ Nutzers auch diverse Zentraltüren geschlossen werden. Dies kann neben den Außenzugängen auch Kellerräume, Tiefgaragenzugänge, Wasch- oder Fahrradräume betreffen.

Geht ein Schlüssel verloren oder wird er entwendet, besteht ein erhöhtes Risiko für Diebstähle. Bei Schlüsselverlusten und Schlüsseldiebstählen ist daher ein Tausch der Schließanlage ratsam, allerdings stellt sich hierbei immer die Frage, wer die Kosten dafür trägt.

Es gibt zur Thematik eine Vielzahl von Urteilen. Zu beachten ist unter anderem, dass nicht alle Haftpflichtversicherungen, die Schlüsselverluste beinhalten, auch alle Eventualitäten absichern. In der Regel übernehmen Versicherer nur unter bestimmten Umständen anteilige Kosten für den Zylinder-/ Schließanlagentausch in Höhe des Zeitwertes der bisherigen Schließanlage. Ausgeschlossen sind jedoch häufig in den Versicherungspolicen Diebstähle, da diese seitens der Versicherung nicht als Verschulden ihrer Versicherten und Verletzung der Sorgfaltspflicht gem. BGB gewertet werden.

Führt jedoch mangelnde Sorgfaltspflicht zu einem Schlüsselverlust, hat das Oberlandesgericht Brandenburg unlängst entschieden, dass gegenüber der Eigentümergemeinschaft im Streitfall der einzelne Wohnungseigentümer auch für die Fahrlässigkeit seiner Mieter gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer haftbar gemacht werden kann (Urteil v. 27.04.23, AZ. 10 U 100/22). Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin den Kellerschlüssel im Schloss stecken lassen. Der Schlüssel wurde entwendet und in der Folge fanden Diebstähle statt. Die Schließanlage musste getauscht werden. Der Eigentümer der Wohnung, in der die Mieterin lebt, war der Meinung, dass die Gemeinschaft die Kosten tragen muss. Das Gericht aber entschied, dass der Eigentümer der Wohnung die Kosten übernehmen muss. Er haftet gegenüber der Gemeinschaft auch für die Verletzung der Sorgfaltspflicht durch seine Mieter. Der Eigentümer muss sich im Nachgang mit seinen Mietern zur Erstattung der Kosten an ihn einigen.

Auch für den Fall sonstiger Schlüsselverluste durch Eigentümer, Mieter oder Dritte gibt es eine Reihe von Urteilen, wobei ggf. bestehende Haftpflichtversicherungen nicht immer greifen. Beispielsweise zweifeln mitunter Versicherungen die Gefährdungslage an und nicht immer sind die genauen Umstände des Verbleibes fehlender Schlüsseln aufzuklären.

Fazit: Der/ die Eigentümer/ die Eigentümergemeinschaft haben zwar meist einen Anspruch auf Ersatz der anfallenden Kosten durch den Verursacher, müssen aber im Streitfall zunächst in Vorleistung gehen und nach Einbau der Schließanlage die Kosten gegenüber dem Verursacher auf dem Rechtsweg geltend machen. Hierbei ist nicht wesentlich, ob der Verursacher über eine Versicherung verfügt, die für ihn die Regulierung ganz oder teilweise übernimmt.

Mittlerweile gibt es alternative digitale Möglichkeiten, um den Wechsel einer Schließanlage zu vermeiden. Der Einbau bzw. die Anschaffung ist zwar häufig kostspieliger als eine herkömmliche Schließanlage, jedoch können auch Kosten gespart werden, da es keine Schlüssel für die Gemeinschaftsanlage gibt, welche verloren werden können. Es gibt es verschiedene schlüssellose Systeme, die mit Gesichtserkennung, Fingerabdrücken, Transpondern oder Apps arbeitet. Der Vorteil an einem appbasierten Schließsystem ist, dass auch externe Dienstleister schnell per App die Berechtigung für das Betreten bestimmter Bereiche erhalten können.

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03.01.2024Welche Versicherungen sollte man als Hausbesitzer haben?

Für viele Menschen ist die eigene Immobilie meistens der mit Abstand größte Teil des Vermögens. Diesen Besitz gilt es gut zu versichern. Gerade in Deutschland setzen viele auf eine gute Versicherung. Egal ob Haftpflicht-, Rechtsschutz-, Haustier- oder Arbeitsunfähigkeitsversicherung: Versichern lässt sich so ziemlich alles. Deshalb stellen wir Ihnen die wichtigsten Versicherungen für Hauseigentümer vor. 
 
Wohngebäudeversicherung: Eine große Gefahr der Beschädigung der eigenen Immobilie geht von Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel aus. Je nach Vorfall kann ein Schaden schnell einen fünf- oder sechsstelligen Betrag ausmachen, der für die Reparaturmaßnahmen bzw. Wiederherstellung des Gebäudes notwendig ist. Die Wohngebäudeversicherung ist deshalb ein Muss für jeden Eigentümer. Banken werden i. d. R. keinen Kredit vergeben, wenn diese Versicherung nicht vorliegt. 
 
Elementarschadenversicherung: Sie wird normalerweise nicht durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt. Es muss eine zusätzliche Police abgeschlossen werden, welche vor Schäden durch Naturgewalten wie etwa Hochwasser, Erdbeben, Erdsenkung, Schneedruck, Lawinen, Erdrutschen etc. abdeckt. Da diese Schäden schnell ein ganzes Gebäude zerstören können, ist es sehr ratsam, diese Police mit aufzunehmen. Doch wer z. B. an einem Fluss oder einem Hang wohnt, muss dementsprechend auch höhere Beiträge als eine Person zahlen, die nicht „so risikoreich“ wohnt. 
 
Die Hausratversicherung ist ratsam, wenn die Einrichtungsgegenstände in der Wohnung oder dem Haus sehr wertvoll sind und nicht ebenso mit eigenen finanziellen Mitteln ersetzt werden können. Die Hausratversicherung ist eine Neuwertversicherung und reguliert den Neupreis der Einrichtungsgegenstände.
 
Eine Haus- und Grundbesitzhaftpflichtversicherung ist notwendig, wenn die eigene Immobilie vermietet ist. Denn wenn bspw. ein herunterfallender Ziegel einen Passanten verletzt, muss diese Versicherung den Schaden regulieren. Dies gilt auch für Schäden an bzw. auf unbebauten Grundstücken. Dies kann geschehen, wenn ein Passant auf einem nicht gestreuten Gehweg zu Schaden kommt. Eigenheimbesitzer sind in diesem Fall durch die Privathaftpflichtversicherung geschützt. Wer einen Öltank besitzt, sollte darüber nachdenken, eine Gewässerschäden-Haftpflichtversicherung abzuschließen, welche einspringt, wenn es durch ein Leck im Tank zur Verunreinigung des Grundwassers durch Heizöl kommt. Auch eine Rechtsschutzversicherung kann ratsam sein. Damit ist man als Vermieter auf der sicheren Seite, falls es zu teuren Auseinandersetzungen mit Mietern vor Gericht kommt. Allerdings können viele Probleme auch geklärt werden, bevor es zu einem Rechtsstreit kommt. Erfahrende Hausverwaltungen können aufkommende Konflikte häufig lösen und einen Ausweg finden, der für Mieter und Eigentümer akzeptabel ist. 
 
Eine Glas- und Reparaturversicherung kann empfehlenswert sein. Jedoch sollte man kalkulieren, ob es nicht sinnvoller ist, einen monatlichen Betrag beiseite zu legen, um im Schadensfall auf diesen zurückzugreifen. Dies kann häufig die kostengünstigere Alternative sein. 
 
Eine Risikolebensversicherung kann Eigentümer davor bewahren, die noch nicht abbezahlt Immobilie zu verlieren, falls der Hauptverdiener ausfällt. Eine Restschuldversicherung zahlt den laufenden Kredit komplett ab, falls dies dem Kreditnehmer durch Berufsunfähigkeit etc. nicht möglich ist. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung bietet die Möglichkeit, im Krankheitsfall einen festgelegten monatlichen Betrag zu erhalten, mit dem die Tilgung des Kredits ebenfalls möglich sein kann. 
 
Wer sein Haus in Eigenleistung baut, darf nicht auf eine Bauherrenhaftpflichtversicherung verzichten. Damit werden evtl. auftretende Schäden versichert, die beim Bau des Hauses auftreten können. Dies kann geschehen, wenn sich ein Bauteil löst und einen Personen- oder Materialschaden verursacht.
 
Quellen:
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