Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, finanziert sich der Kreditnehmer den vollen Kaufpreis einer Immobilie. Man kann hierbei unterscheiden in eine 100% Finanzierung, die lediglich den Kaufpreis der Immobilie abdeckt, und in eine 110% Finanzierung (Vollfinanzierung), die zusätzlich noch die Maklercourtage und sonstige anfallende Kaufnebenkosten abdeckt.
Voraussetzung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist eine überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit. Diese haben in der Regel nur Personen mit einem konstanten, regelmäßigen und hohen Einkommen. Selbstständige oder Freiberufler mit schwankendem Einkommen verfügen beispielsweise über eine verhältnismäßig niedrige Kreditwürdigkeit, da sich hier das Risiko eines Zahlungsausfalls gegenüber der Bank deutlich erhöht. Des Weiteren spielen die Lage und der Zustand der Immobilie eine große Rolle. Baufällige Objekte, die sich in weniger guten Gegenden befinden, haben deutlich geringere Chancen von der Bank finanziert zu werden.
Die aktuell niedrigen Bauzinsen begünstigen eine Vollfinanzierung, leider sollte dennoch bedacht werden, dass diese Form der Finanzierung auch Nachteile mit sich bringt. Hierzu zählen:
Mit den aufgezählten Nachteilen wird klar, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital deutlich teurer ist als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Dennoch wird auch Personen ohne Rücklagen oder Personen die aktuell über wenige liquide Mittel verfügen eine Finanzierung ermöglicht.
Zu bedenken bleibt außerdem, dass das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit bei beiden Finanzierungsarten gleich bleibt; die Lebensumstände lassen sich schwer vorhersagen.
Grundsätzlich sollte man die Entscheidung, einen Kredit aufzunehmen, immer genau abwägen, ob mit oder ohne Eigenkapital und sich von professioneller Seite beraten lassen.
Quelle: https://www.drklein.de/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html
Seit dem 23.06.2020 ist bekannt, dass das neue Gesetz zur Teilung der Maklerprovision kommen wird. Ab dem 23.12.2020 tritt das Gesetz in Kraft. Bislang wurde die Maklercourtage zulasten des Käufers erhoben. Je nach Bundesland unterscheiden sich die Sätze für die Courtage und bewegen sich meist zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises. Somit kann der Verkäufer den vollen Verkaufserlös generieren, ohne zusätzliche Verkaufsnebenkosten tragen zu müssen. Zukünftig wird dieser Umstand anders geregelt.
Der Gesetzgeber hat nun festgelegt, dass die Maklerprovision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen wird, wenn der Makler Verträge mit beiden Parteien geschlossen hat. Wird mit einer der beiden Parteien vereinbart, die Leistung unentgeltlich zu erbringen, hat die andere Partei ebenfalls Anspruch darauf keine Courtage zu bezahlen.
Wird der Makler nur von einer Partei beauftragt, muss diese die Kosten tragen. Es gibt aber die Möglichkeit, im Vertrag festzulegen, dass die andere Partei, im Falle eines Zustandekommens des Kaufvertrags bis zu 50 % der Courtage tragen muss. Für Verkäufer bedeutet das Gesetz, dass Sie noch bis Ende dieses Jahres den vollen Verkaufserlös erzielen können, ohne zusätzlich Kosten für die Vermarktung zu bezahlen.
Zu beachten ist, dass diese Regelung nur für Verbraucher gilt. Im Falle einer gewerblichen Tätigkeit kann die Verteilung der Maklercourtage nach wie vor frei verhandelt werden. Ziel des neuen Gesetzes ist die Entlastung privater Käufer von Wohnimmobilien.
Es kommt vor, dass der sichere geplante Kaufvertrag zum gewünschten Eigentum in letzter Sekunde platzt. Das ist nicht nur ärgerlich oder enttäuschend, sondern kann auch teuer werden.
Hat der Käufer bereits ein Darlehen bei der Bank aufgenommen und seine 14-tägige Widerrufsfrist verstreichen lassen, wird eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung (NAE) seitens der Bank verlangt.
Ein aktuelles Beispiel zeigt einen potenziellen Eigentümer, der bereits vor Abschluss des Kaufvertrages ein Darlehen über 300.000 € aufgenommen hatte. Aus dem Eigentumswechsel wurde nichts, das Darlehen war daraufhin nicht mehr erwünscht und die Bank verlangte eine NAE in Höhe von 27.000 €, welche ihr durch den Kreditnehmer ausgezahlt werden musste.
Natürlich sollte die finanzielle Unterstützung beim Kauf einer Immobilie gesichert sein. Es reicht jedoch aus, sich eine verbindliche Darlehenszusage seitens der Bank zu sichern. Mit diesem Dokument kann der Käufer zum Notar gehen und problemlos seinen Kaufvertrag unterzeichnen – erst nach Vertragsabschluss sollte das Darlehen rechtswirksam unterzeichnet werden.
Oftmals drängen unseriöse Makler und Vermittler die zukünftigen Eigentümer dazu, ein vorzeitiges Darlehen aufzunehmen, um sich die Gewissheit der Zahlung ihrer Courtage zu sichern. Hier wird empfohlen sich nicht unter Druck setzen zu lassen und von vornherein gleich zwei bis drei verschiedene Finanzierungsangebote einzuholen.
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