Cornelia Hopf Immobilien

06.12.2023Altersgerechte Immobilien als Problem bzw. Chance der Zukunft

Dass die deutsche Gesellschaft altert, ist keine neue Erkenntnis. Schon jetzt bleiben viele Stellen unbesetzt, da mehr Menschen in Rente gehen, als neue auf den Arbeitsmarkt stoßen.

Dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen, wenn die Baby-Boomer-Generation in den Ruhestand geht. Schon jetzt gibt es dreimal mehr Bedarf an altersgerechten bzw. barrierearmen Wohnungen, als solche tatsächlich existieren. Dieser Bedarf wird voraussichtlich weiter steigen, da viele Kinder aufgrund beruflicher Verpflichtungen in andere Städte ziehen und die Eltern in ihrer eigenen Immobilie im Alltag kaum unterstützen können.

Für Menschen, die mit 30 Jahren gerne in einer Dachgeschosswohnung leben, könnten im Alter Schwierigkeiten entstehen, die Treppen bis zur Wohnung zu bewältigen. Ein Rollstuhlfahrer kann beispielsweise eine Küche mit herkömmlichem Aufbau nicht bis in den letzten Winkel erreichen und benötigt daher eine offene Küche. Zudem leben ältere Menschen in durchschnittlich 20 m² größeren Wohnungen als jüngere Personen. Diese geräumigen Wohnungen müssen auch gepflegt und instand gehalten werden.

Die meisten Menschen fühlen sich in ihren eigenen vier Wänden wohl und möchten diese nur ungern verlassen. Gerade im Alter ist ein Umzug und der damit verbundene Wechsel des Lebensmittelpunktes ein Ereignis, auf das viele gerne verzichten würden.

Für die betroffenen alten und pflegebedürftigen Menschen fehlen bereits jetzt Millionen von Wohnungen, wie eine aktuelle Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) herausgefunden hat. Derzeit besteht ein Bedarf von etwa 3 Millionen altersgerechten bzw. barrierearmen Wohnungen. Bis 2035 könnte der Bedarf auf 3,7 Millionen Wohnungen anwachsen. Allerdings gibt es derzeit nur etwa 1,2 Millionen dieser benötigten Wohnungen. Vernachlässigt man Wohnungen, die ohne Stufen und mit barrierearmer Dusche ausgestattet sind, bleiben nur noch eine Million altersgerechter Wohnungen übrig. Rund 2 Millionen Haushalte suchen also vergeblich nach einer passenden Wohnung. Bei diesem Nachfrageüberhang wird es zunehmend schwer, überhaupt eine Wohnung zu finden. Sucht man zudem nach bezahlbarem Wohnraum, gestaltet sich die Suche noch schwieriger.

Besonders heikel ist die Lage in Thüringen, wo es lediglich 15,5 barrierearme Wohnungen pro 100 Haushalte gibt, die diese benötigen würden. Spitzenreiter ist Brandenburg, hier finden durchschnittlich 75 von 100 suchenden Haushalten die passende barrierearme Immobilie.

Zusätzlich sprechen Wohnungen mit breiten Gängen, Fahrstuhl, offenen Küchen und bodentiefen Duschen nicht nur ältere Menschen an, sondern auch junge Menschen und Familien, die darauf nicht angewiesen sind. Allerdings haben diese Personen in der Regel mehr Geld zur Verfügung, um sich eine solche Wohnung leisten zu können.

Ein Problem besteht darin, dass es für Vermieter wenig Anreize gibt, entsprechende Wohnungen auf dem Markt anzubieten. Derzeit gibt es trotz KfW-Förderung kaum Gründe, eine altersgerechte Wohnung zu bauen. Eine Wohnung lässt sich auch ohne altersgerechte Merkmale (gerade in Städten) sehr gut vermieten. Wer jedoch die Möglichkeit hat, eine altersgerechte bzw. barrierearme Wohnung zu erwerben, kann sicher sein, dass er gegenüber anderen angebotenen Wohnungen eine viel größere Zielgruppe anspricht. Diese hohe Nachfrage lässt bekanntermaßen auch die möglichen Mieteinnahmen in die Höhe steigen.

Daher fordern Vertreter aus der Wohnungswirtschaft und Interessenvertretungen älterer Menschen mehr Förderung von altersgerechtem Wohnraum. Es ist ratsam, einen Umzug in Betracht zu ziehen, wenn dieser noch nicht zwingend notwendig ist. Mit zunehmendem Alter ist man häufig gut beraten, vorausschauend zu planen und frühzeitig die passende Immobilie zu finden, bevor die Not so groß ist, dass man nicht schnell genug etwas Angemessenes findet.

Was kann also ein günstiger Ansatz sein, um diesem Problem zu begegnen und nicht davon betroffen zu sein? Der barrierearme Umbau der Wohnung, vor allem des Badezimmers, könnte eine Lösung sein. Es sollte eine Pflegestufe beantragt werden. Wenn diese vorliegt, kann die Pflegekasse beispielsweise den Umbau einer Badewanne zur barrierearmen Dusche mit 4.000 Euro bezuschussen. Mit der Auswahl des richtigen Anbieters für einen solchen Umbau sind bereits große Teile der Kosten abgedeckt.

Es wird viel über die Alterung der Gesellschaft gesprochen, aber was dies für den Wohnungsmarkt bedeutet, scheint bei vielen noch nicht angekommen zu sein. Durch ein breiteres Angebot von passendem Wohnraum könnten Pflegeheimplätze eingespart, Sozialkassen entlastet und Zusatzzahlungen für Heimplätze vermieden werden.

Wir freuen uns, Ihnen regelmäßig seniorengerechte Wohnungen in der Nähe von Erfurt anbieten zu können, die im Vergleich zu anderen Angeboten noch bezahlbar sind. Falls Sie auf der Suche nach einer passenden Wohnung sind, können Sie gerne Kontakt mit uns aufnehmen und sich nach einem passenden Angebot erkundigen.

 

Quellen:

https://www.iwkoeln.de/presse/pressemitteilungen/philipp-deschermeier-mindestens-zwei-millionen-wohnungen-fehlen.html

 https://www.aerzteblatt.de/archiv/4064/Immobilien-Altersgerechtes-Wohnen-als-neue-Chance

https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/studie-bis-2030-fehlen-drei-millionen-senioren-wohnungen_84324_481942.html

https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wohnen/wohnungsnot-der-senioren-2-millionen-barrierefreie-wohnungen-fehlen-18827228.html

 

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30.05.2023Umbau auf eine Holzheizung noch lohnenswert?

Momentan gibt es noch Fördermittel für die Umrüstung auf eine Holzheizung. Doch ob sich dieser Umbau noch lohnt, wird diskutiert. Allgemein gilt das Heizen mit Holz als ökologisch und CO2-neutral.
Bei der Holzverbrennung wird nur das CO2 freigesetzt, was vorher vom Baum aufgenommen wurde und daher schon existierte. Daran lässt sich kritisieren, dass ein Baum das CO2 häufig über einen Zeitraum von mehr als 100 Jahren aufnimmt. Dieser Anteil wird dann in einem Bruchteil der Zeit in die Atmosphäre freigegeben.
Eine ökologischere Alternative wäre das Verarbeiten des Holzes zu Möbeln - so bleibt das CO2 gebunden und es können Produkte hergestellt werden, die sonst mit Rohstoffen gebaut worden wären, deren Produktion umweltschädlicher ist.
Für eine Pelletheizung spricht die Verwertung von Holzabfällen. Ein Nebenprodukt der Industrie kann so 'recycelt' werden. Jedoch werden zum Beispiel in den USA ganze Baumstämme zu Pellets verarbeitet. Wenn die Anzahl der Pelletheizungen in Deutschland steigt, könnte der Bedarf nicht mehr durch Holzabfälle gedeckt werden. Außerdem könnten auch aus den Holzabfällen langlebigere Produkte wie Faserplatten für Hausdämmungen hergestellt werden.
Auch die Energieeffizienz fällt bei Holzheizungen eher schwach aus. So wird für eine Kilowattstunde mehr CO2 freigesetzt als bei Öl- oder Gasheizungen. Durch die Verbrennung von Holz in Heizungen entsteht eine zusätzliche Luftbelastung. Umweltverbände warnen bereits vor der zusätzlich entstehenden Feinstaubbelastung.
Derzeit werden Pelletheizungen noch unter bestimmten Voraussetzungen mit bis zu 12.000 Euro gefördert. Das für 2024 geplante Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird die Förderung dieser Heizungen jedoch schwieriger machen, da strenge Regelungen vorgesehen sind (nur in Kombination mit Solar-/PV-Anlage). Ab Dezember 2024 müssen Kaminöfen stillgelegt werden, die bis 2010 in Betrieb gegangen sind. Ausnahmen für wenig verwendete Kaminöfen sind geplant.
 
 
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26.10.2022„Variable Verschattungen sind vorteilhaft“

Es wird immer heißer in den Städten – der Temperaturunterschied zwischen Stadt und Land beträgt mittlerweile bis zu zehn Grad. Klimaneutraler Hitzeschutz im Gebäudebestand wird deshalb immer mehr zu einem Thema, mit dem sich Verwalter intensiv auseinandersetzen 
müssen. Prof. Dr.-Ing. Thomas Naumann und Prof. Dr.-Ing. Jens Bolsius, die zur Hitzeanpassung urbaner Gebäude- und Siedlungsstrukturen an der Hochschule für Technik und 
Wirtschaft Dresden forschen, erklären im Interview mit dem BVI-Magazin, was es mit 
dem städtischen Wärmeinseleffekt auf sich hat, warum in Gebäuden der Luftwechsel in 
der Nacht so wichtig ist und weshalb nicht jede Schutzmaßnahme für jede Jahreszeit gleichermaßen geeignet ist.

BVI-Magazin: Herr Prof. Dr. Naumann, an welcher Forschungsstudie arbeiten Sie? Wer hat diese Studie in Auftrag gegeben und durch wen wird sie unterstützt?

Prof. Dr. Thomas Naumann: Neben zahlreichen anderen Forschungs- und Projektaufträgen arbeiten wir derzeit in der finalen Umsetzungsphase an unserem BMBF-Forschungsprojekt „HeatResilientCity II“ (Hitzeanpassung urbaner Gebäude- und Siedlungsstrukturen), wo sich unser Team aus Ingenieuren der Bau- und Haustechnik mit Verletzbarkeitsanalysen und Anpassungskonzepten beschäftigt, die sich beispielhaft auf Mehrfamilienwohnhäuser in städtischen Bereichen von Dresden und Erfurt konzentrieren. Bei diesem Projekt haben wir die erfreuliche Situation, dass unsere Forschergruppe eine zweistufige Förderung durch das Bundesministerium für Bildung und Forschung erlangen konnte. Dafür sind wir sehr dankbar.

BVI-Magazin: Wer arbeitet mit Ihnen zusammen an 
diesem Thema? Ist es von bundesweiter Tragweite?

Prof. Dr. Thomas Naumann: Das interdisziplinäre Team im Forschungsprojekt „HeatResilientCity II“ umfasst Experten verschiedener Fachrichtungen, die gemeinsam zur Minderung sommerlicher Überhitzungen in städtischen Gebäuden und Freiräumen arbeiten. Hierfür werden unter anderem (1) Meteorologen mit dem Arbeitsschwerpunkt Stadtklima, (2) Experten für Freiraumplanung sowie Stadtplanung und (3) bau- und haustechnisch qualifizierte Ingenieure benötigt. Überdies sind auch Mediziner in den Arbeitsprozess einbezogen.

Die Minderung sommerlicher Überhitzungen von städtischen Freiräumen und Innenräumen von Gebäuden gewinnt deutschlandweit, aber auch in anderen Teilen Europas an Bedeutung, da diese Entwicklung die Leistungsfähigkeit, das Wohlbefinden und auch die Gesundheit verschiedener Bevölkerungsgruppen nachweisbar beeinträchtigt.

BVI-Magazin: Wie kommt es überhaupt zu einer Überhitzung in den Innenstädten? So viel wärmer ist es doch in den letzten Jahren gar nicht geworden?

Prof. Dr. Thomas Naumann: Unsere Forschungspartner aus der Meteorologie zeigen uns eindrücklich, dass zu den wesentlichen und für uns spürbaren Konsequenzen des 
Klimawandels eine messbare Verstärkung sommerlicher Wetterphänomene gehört. Neben zunehmenden sommerlichen Durchschnittstemperaturen und Maximaltemperaturen betrifft dies etwa die Anzahl der „heißen Tage“ (Höchsttemperatur ≥ 30 Grad Celsius) sowie der „Tropennächte“ (Tiefsttemperatur ≥ 20 Grad Celsius). Diese klimatischen Veränderungen führen zwangsläufig zu einer ansteigenden Hitzebelastung in städtischen Verdichtungsräumen, die infolge ihrer dichteren Bebauung einen geringeren Luftaustausch erfahren. Damit stellt sich während sonnenscheinreicher und windschwacher sommerlicher Wetterlagen ein Temperaturunterschied zwischen Stadt und Umland ein, der durchaus fünf bis zehn Kelvin* betragen kann. Das bezeichnet man als „städtischen Wärmeinseleffekt“. Durch sommerliche Hochdrucklagen mit weniger Wolken ist auch eine höhere Strahlungsbelastung zu verzeichnen, die wiederum mehr Energie in den städtischen Raum einträgt. Weiterhin zeigen uns besonders trockene Sommerperioden, wie etwa 2018 oder 2022, dass ausgedorrte Grün- und Freiflächen ihre eigentlich positive Kühlleistung durch fehlende Verdunstung nur noch reduziert erbringen.

BVI-Magazin: Herr Prof. Dr. Bolsius, wie reagieren die Gebäude auf die Hitze? Kann man denn überhaupt etwas an Bestandsbauten tun, um die Hitze vom Inneren des Gebäudes fernzuhalten?

Prof. Dr. Jens Bolsius: Gebäude reagieren auf sommerliche Hitzeperioden sehr unterschiedlich. Die Innenraumtemperaturen hängen entscheidend von der Gebäudestruktur, der Nutzung und den Standortbedingungen ab. Bestandsgebäude mit hohen Bauwerksmassen, vergleichsweise kleinen Fenstern und mit einer intensiven Nachtlüftung widerstehen einer sommerlichen Hitzebelastung oftmals gut. Positiv ist auch eine Verschattung durch Vegetation oder Nachbarbebauungen. Hier besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf und es ist wahrscheinlich, dass diese Gebäude auch in der näherliegenden Zukunft ausreichend resilient sind.

Deutlich anders ist dies zum Beispiel bei ausgebauten Dachgeschossen. Ebenso gibt es eine große Anzahl von Gebäuden, die mit großzügigen Fensterflächen ausgestattet sind und bei denen die Wandkonstruktionen deutlich geringere Massen aufweisen als beim traditionellen Mauerwerksbau. Besonders problematisch wird es, wenn eine hohe Belegungsdichte oder/und eine intensive Nutzung technischer Geräte hinzukommt.

Typische Maßnahmen zur Verbesserung des thermischen Raumklimas sind dann die Verschattung der Fenster, die gezielte Intensivierung der Nachtlüftung und – sozusagen als letztes Mittel – die Installation einer technischen Anlage zur Raumkühlung. Aufgrund der großen Variabilität der Gebäudestrukturen, Nutzungen und Randbedingungen (Denkmalschutz!) ist im Einzelfall zu entscheiden, welche Lösung realisiert werden sollte.

BVI-Magazin: Welche Maßnahmen können die Bewohner selbst ergreifen, um die Hitze besser zu ertragen? Gerade Dachgeschosswohnungen – vor allem im alten Gebäudebestand – lassen sich derzeit schwer vermieten. Hilft denn eine Klimaanlage? Die darf der Mieter ja ohne Zustimmung des Eigentümers und städtischer Ämter gar nicht verbauen.

Prof. Dr. Thomas Naumann: Zunächst einmal unterscheiden wir vier grundlegende Strategien zur Reduzierung sommerlicher Überhitzungen in Wohngebäuden: (1) die Minderung der Wärmeeinträge, etwa durch Verschattungsmaßnahmen, eine gute Wärmedämmung von Außenbauteilen, reflektierende Bauteiloberflächen und/oder wirksame Dach- und Fassadenbegrünungen; (2) eine Optimierung der Wärmespeicherfähigkeit, etwa durch verfügbare Bauteilmassen im Anschluss zum Wohnraum; (3) einen für den Sommer optimierten Luftwechsel mit verstärkter Nachtlüftung sowie (4) nur in schwierigen Fällen eine aktive Kühlung, die jedoch mindestens durch erneuerbare Energiequellen gespeist werden sollte.

Zu Ihrem Beispiel exponierter Dachgeschosswohnungen mit oftmals leider unzureichenden Verschattungsmöglichkeiten und geringen inneren Speichermassen ist zunächst festzuhalten, dass diese nicht selten wirklich hohe sommerliche Hitzebelastungen für Bewohner zeigen, woraus dann ein bau- und haustechnischer Handlungsbedarf erwächst.

Neben den bau- und haustechnischen Maßnahmen kann auch der Nutzer selbst zur Minderung sommerlicher Überhitzungen beitragen, indem er (a) insbesondere tagsüber die Verschattungsmöglichkeiten optimal ausnutzt und (b) eine bestmögliche Nachtauskühlung für seine Wohnung anstrebt. Während dazu natürlich auch die Fensterlüftung beiträgt, empfehlen wir in verschiedenen Gebäuden auch automatisierte Anlagen zur Nachtlüftung von Wohnräumen. Ein angepasstes Nutzerverhalten kann sommerliche Überhitzungen in vielen Fällen reduzieren, reicht aber in schwierigen baulichen Situationen als alleinige Maßnahme oftmals nicht aus.

BVI-Magazin: Viele Bürogebäude sind 20 und mehr Jahre alt. Es war damals schick, mit viel Stahl und Glas zu bauen, was sich jetzt rächt. Durch die Hitze am Arbeitsplatz leiden natürlich Leistungsfähigkeit und Motivation der Mitarbeiter. Was empfehlen Sie, um die Lebensqualität am Arbeitsplatz zu erhalten oder wiederherzustellen?

Prof. Dr. Jens Bolsius: Gebäude mit einem sehr hohen Verglasungsanteil erfordern in jedem Fall eine wirksame Verschattung. Hier empfehlen sich vorzugsweise außenliegende Verschattungen. Werden außenliegende Verschattungen zum Beispiel aus architektonischen oder baukon-struktiven Gründen als unzweckmäßig empfunden, kommen auch Verschattungen in Betracht, die zwischen den Verglasungsebenen oder – wenn es gar nicht anders geht – innenliegend angeordnet sind. Innenliegende Verschattungen sind nur hinreichend wirksam, wenn sie weitgehend intransparent und auf der Außenseite gut reflektierend sind. Ein reiner Blendschutz ist nicht ausreichend.
Bei hohen und mittleren Komforterwartungen ist außerdem eine maschinelle Kühlung unentbehrlich. Auf dem Markt ist eine große Vielfalt an technischen Möglichkeiten verfügbar. Die ingenieurtechnische Herausforderung besteht darin, mit einem möglichst geringen Einsatz an traditionell erzeugter Energie auszukommen, das Zugluftrisiko zu beherrschen und die Investitions- und die Betriebskosten zu begrenzen.

BVI-Magazin: Aus meiner Sicht stehen Hitze und Kälte in einem Zusammenhang. Wenn ich es schaffe, Hitze von 
einem Gebäude fernzuhalten, kann ich mit der gleichen Maßnahme auch verhindern, die Wärme nach außen dringen zu lassen?

Prof. Dr. Jens Bolsius: Leider ist es nicht ganz so einfach. Im Winter können wir Heizenergie sparen, indem möglichst viel Sonnenenergie durch die transparenten Flächen** in das Gebäude gelangt. Diesen Energieeintrag müssen wir im Sommer unbedingt vermeiden. Daher sind variable Verschattungen vorteilhaft. Problematisch sind hingegen Sonnenschutzverglasungen, die den Strahlungseintrag ganzjährig reduzieren. Ähnlich verhält es sich mit der Lüftung. Während wir im Winter den Luftaustausch auf das hygienisch notwendige Maß begrenzen, kann der Luftwechsel im Sommer zumindest während der Nachtstunden eigentlich nicht groß genug sein. Es ist daher leider so, dass die für den Winter konzipierten Lüftungsanlagen oft deutlich zu klein sind, um eine wirksame sommerliche Nachtauskühlung zu ermöglichen.

Die Frage, ob die Wärmedämmung für den Winter auch für den sommerlichen Wärmeschutz zweckmäßig ist, ist nicht einfach zu beantworten. Unbestritten ist, dass in den allermeisten Fällen eine gute Wärmedämmung für den winterlichen Wärmeschutz sinnvoll und unentbehrlich ist. Auch bei sehr heißen Sommertagen bewirkt die Wärmedämmung zunächst eine Minderung des Energieeintrags in das Gebäude. Andererseits behindert die Wärmedämmung jedoch die Entwärmung des Gebäudes zumindest während der kühlen Nacht- und Morgenstunden. Beide Wirkungen heben sich im Sommer nahezu auf, sodass der Einfluss der Wärmedämmung auf die Innenraumtemperaturen insgesamt nur gering ist.

Das 
Interview 
führte
 Cornelia
 Hopf-Lonzen,
 Vorsitzende
 des 
BVI-Landesverbandes
 Mitte.

Cornelia Hopf-Lonzen
Vorsitzende des BVI-
Landesverbandes Mitte

Prof. Dr.-Ing. 
Jens Bolsius

Prof. Dr.-Ing. Jens Bolsius lehrt Bauklimatik, Bauphysik und Raumlufttechnik an der Fakultät Maschinenbau der Hochschule für Technik und Wirtschaft Dresden.

Prof. Dr.-Ing. 
Thomas Naumann

Prof. Dr.-Ing. Thomas Naumann lehrt Baukonstruktion und Bauwerkserhaltung an der Fakultät Bauingenieurwesen der Hochschule für Technik und Wirtschaft Dresden.

Im März 2023 wird sich in Dresden der Verwaltertag des BVI Mitte ausführlich mit dem klimaneutralen Hitzeschutz in Bestandsgebäuden und allen ihn begleitenden juristischen, planerischen und finanztechnischen Fragen beschäftigen. Sie sind schon jetzt herzlich eingeladen, dabei zu sein! Merken Sie sich den Termin vor – weitere Informationen folgen.

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*In Naturwissenschaft und Technik wird der Temperaturunterschied nicht in Grad, sondern in Kelvin angegeben. Der Temperaturunterschied in den beiden Einheiten ist gleich.
**In der Regel Fenster, Balkon- und Terrassentüren

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