Cornelia Hopf Immobilien

02.09.2020Neues Gesetz zur Maklerprovision 2020: Warum kann ich als Verkäufer bis zum 23.12.2020 profitieren?

Seit dem 23.06.2020 ist bekannt, dass das neue Gesetz zur Teilung der Maklerprovision kommen wird. Ab dem 23.12.2020 tritt das Gesetz in Kraft. Bislang wurde die Maklercourtage zulasten des Käufers erhoben. Je nach Bundesland unterscheiden sich die Sätze für die Courtage und bewegen sich meist zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises. Somit kann der Verkäufer den vollen Verkaufserlös generieren, ohne zusätzliche Verkaufsnebenkosten tragen zu müssen. Zukünftig wird dieser Umstand anders geregelt.

Der Gesetzgeber hat nun festgelegt, dass die Maklerprovision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen wird, wenn der Makler Verträge mit beiden Parteien geschlossen hat. Wird mit einer der beiden Parteien vereinbart, die Leistung unentgeltlich zu erbringen, hat die andere Partei ebenfalls Anspruch darauf keine Courtage zu bezahlen.

Wird der Makler nur von einer Partei beauftragt, muss diese die Kosten tragen. Es gibt aber die Möglichkeit, im Vertrag festzulegen, dass die andere Partei, im Falle eines Zustandekommens des Kaufvertrags bis zu 50 % der Courtage tragen muss. Für Verkäufer bedeutet das Gesetz, dass Sie noch bis Ende dieses Jahres den vollen Verkaufserlös erzielen können, ohne zusätzlich Kosten für die Vermarktung zu bezahlen.

Zu beachten ist, dass diese Regelung nur für Verbraucher gilt. Im Falle einer gewerblichen Tätigkeit kann die Verteilung der Maklercourtage nach wie vor frei verhandelt werden. Ziel des neuen Gesetzes ist die Entlastung privater Käufer von Wohnimmobilien.

Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/maklerrecht-doch-kein-bestellerprinzip-fuer-immobilienkauf_84342_500542.html

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01.09.2020Zukünftige Eigentümer, finanzieren sie clever!

Es kommt vor, dass der sichere geplante Kaufvertrag zum gewünschten Eigentum in letzter Sekunde platzt. Das ist nicht nur ärgerlich oder enttäuschend, sondern kann auch teuer werden.

Hat der Käufer bereits ein Darlehen bei der Bank aufgenommen und seine 14-tägige Widerrufsfrist verstreichen lassen, wird eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung (NAE) seitens der Bank verlangt.

Ein aktuelles Beispiel zeigt einen potenziellen Eigentümer, der bereits vor Abschluss des Kaufvertrages ein Darlehen über 300.000 € aufgenommen hatte. Aus dem Eigentumswechsel wurde nichts, das Darlehen war daraufhin nicht mehr erwünscht und die Bank verlangte eine NAE in Höhe von 27.000 €, welche ihr durch den Kreditnehmer ausgezahlt werden musste.

Natürlich sollte die finanzielle Unterstützung beim Kauf einer Immobilie gesichert sein. Es reicht jedoch aus, sich eine verbindliche Darlehenszusage seitens der Bank zu sichern. Mit diesem Dokument kann der Käufer zum Notar gehen und problemlos seinen Kaufvertrag unterzeichnen – erst nach Vertragsabschluss sollte das Darlehen rechtswirksam unterzeichnet werden.

Oftmals drängen unseriöse Makler und Vermittler die zukünftigen Eigentümer dazu, ein vorzeitiges Darlehen aufzunehmen, um sich die Gewissheit der Zahlung ihrer Courtage zu sichern. Hier wird empfohlen sich nicht unter Druck setzen zu lassen und von vornherein gleich zwei bis drei verschiedene Finanzierungsangebote einzuholen.

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28.08.2020Ein kleiner Schritt in die richtige Richtung - Mieterstrommodelle

Eine nachhaltig denkende Eigentümergemeinschaft hat das Mieterstrommodell im Rahmen von „Solar Invest“ erfolgreich auf dem Flachdacheines Mehrfamilienhauses in Erfurt etabliert, begleitet von Cornelia Hopf Immobilien aus Erfurt

Eigenheimbesitzer können schon seit vielen Jahren auf ihren Gebäuden Solarenergie erzeugen. Mietern oder Eigennutzern von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern war dieses bisher nicht möglich – dies sollte das 2017 beschlossene Mieterstrom-Gesetz ändern. Die Immobilienverwaltung hat das Projekt auf dieser rechtlichen Grundlage mit vielen Helfern und Ehrenamtlichen gewagt und erfolgreich im September 2018 in Betrieb genommen.Mieterstrommodelle mit Photovoltaik erzeugen elektrischen Strom auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses und speisen diesen in das hausinterne Netz des Gebäudes ein. Entweder deckt der so eingespeiste Strom den Bedarf der Bewohner oder er wird optional in einemBatteriespeicher gespeichert. Wenn die erzeugte Strommenge größer als die direkte Abnahme ist, fließt der Überschuss in das allgemeine Stromnetz. Reicht dererzeugte Strom zur Bedarfsdeckung nicht aus und ist der optionale Batteriespeicher nicht geladen, wird Strom aus dem allgemeinen Netz bezogen.

Folgende Faktoren sind in Bezug auf das Gebäude vorab zu prüfen:

  •  Stromverbrauchsprofil der Haushalte und des Allgemeinstromes
  • Lage des Gebäudes (Einstrahlung, Verschattung, ...)
  • Dachausprägung, d.h. erreichbare Größe/Leistung der Photovoltaik-Anlage
  • Zustand des vorhandenen Hausnetzes und der eingebauten Zählertechnik
  • Mögliche Kabelführung des Photovoltaik-Stroms vom Hausdach zur Haustechnik

Die Eigentümergemeinschaft oder der Immobilieneigentümer hat bei der Einführung eines Mieterstrommodells folgende Optionen:

  • Er realisiert selbst das gesamte Mieterstrommodell, das heißt, er investiert in die Photovoltaikanlage und die notwendige Zähler- und Abrechnungsinfrastruktur und betreibt diese auch. Damit wird er selbst zum Stromanbieter, übernimmt den Vertrieb und das zugehörige Zahlungs- und Mahnwesen.
  • Er investiert nur in die Photovoltaikanlage, betreibt diese und ein Dritter (Mieterstromanbieter) wird für den Stromverkauf zuständig. Das heißt der Eigentümer verkauft dann den im Gebäude eigenverbrauchten Strom an den Mieterstromanbieter und bekommt für den ins allgemeine Stromnetz eingespeisten Strom die EEG-Vergütung vom Netzbetreiber. Da die Vergütung vom Mieterstromanbieter in der Regel höher ist als die EEG-Vergütung, haben beide Parteien ein Interesse daran, möglichst viel Solarstrom zuerzeugen und im Gebäude zu verbrauchen.
  • Er stellt nur sein Dach zur Verfügung und das komplette Mieterstrommodell wird durch einen Dritten investiert und betrieben. Der Aufwand beschränkt sich hierbei auf die einmalige Vertragsgestaltung mit dem Mieterstromanbieter.

Mieterstrommodelle sind komplex und erfordern in der Realisation eine hohe Schnittstellenkompetenz, energiewirtschaftliches Spezialwissen (Mess- und Abrechnungskonzept, Strombeschaffung, Gesetze) und Vertriebserfahrung. Da dieses Wissen in der Regel beim Immobilienbesitzer nicht vollumfänglich vorhanden ist, wird häufig die Option 2 oder 3 aus vorgenannter Aufzählung zum Tragen kommen.

Die Tatsache, dass ein Mix aus vor Ort selbst produziertem und verbrauchtem Photovoltaik-Strom und einem Restbezug aus dem allgemeinen Stromnetz günstiger angeboten werden kann als ein hundertprozentiger Bezug aus dem Stromnetz, liegt an den unterschiedlichen Umlagen bzw. Steuern, mit denen Netzstrom und PV-Strom belastet sind.

Leichter Preisvorteil

Der dezentrale Photovoltaik-Strom ist im Vergleich zum Netzstrom deutlich kostenintensiver (ca. 0,11 Euro zu 0,05 Euro je Kilowattstunde), wird jedoch nur mit der EEG-Umlage und anschließend mit 19 Prozent Umsatzsteuer belegt. Die bei Netzstrom zusätzlich zu entrichtenden Stromsteuern, Konzessionsabgaben, Netzentgelte und sonstigen Umlagen führen insgesamt zu einem Preisvorteil von ca. 5,5 Eurocent je Kilowattstunde für den Photovoltaik-Strom.

In der Realisation des Mieterstrommodells soll jeder Teilnehmer wie bisher nur einen Vertrag, einen Tarif und damit nur einen Energieversorger/Vertragspartner haben. Die Komplexität der Akteursverflechtung und des Summenzählermodells sind für den Mieterstromteilnehmer nicht sichtbar. Wie viel Strom er von der Photovoltaik-Anlage und aus dem allgemeinen Stromnetz bezogen hat, erfährt er aus seiner Stromrechnung oder bei Einsatz von Smartmetern und dazugehöriger Software/App, auf Monats-, Tages- oder sogar Minutenbasis.

Bei jedem Mieterstrommodell steht es allen Mietern und Eigennutzern eines Gebäudes frei, ob sie an dem Modell teilnehmen oder weiterhin von einem Anbieter ihrer Wahl versorgt werden wollen. Diese Entscheidung kann nicht nur zu Beginn, sondern während der gesamten Laufzeit des Mieterstrommodells getroffen bzw. geändert werden.

Die WEG in Erfurt hat sich für das Modell 3 entschieden. Über Ausschreibungen wurden die Stadtwerke Erfurt als Partner ausgewählt und somit zum Investor des Pilotprojektes. Das Thüringer Umweltministerium unterstützte über das Förderprogramm „Solar Invest“ ca. 80 Prozent der Planungs- und Beratungskosten. 100 Quadratmeter Dachfläche wurden an die Stadtwerke Erfurt vermietet, damit diese auf eigene Kosten eine Photovoltaikanlage errichten konnten. Der erzeugte Strom wird durch die Stadtwerke Erfurt an die Bewohner verkauft. Die Bewohner schützen somit das Klima und entlasten die Stromnetze.

Cornelia Hopf-Lonzen

www.hopf-immobilien.de

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