Cornelia Hopf Immobilien

03.11.2020Vermieter aufgepasst: Mietendeckel in Berlin könnte rechtswidrig sein

Der Berliner Mietendeckel hat seit seiner Einführung im Februar 2020 für Aufsehen gesorgt. Das durch den rot-rot-grünen Senat beschlossene Gesetz hat die Begrenzung von Wohnraummieten zum Ziel. Dies soll vor allem durch Mietenstopps, Mietobergrenzen und Mietabsenkungen erreicht werden. Das Gesetz ist auf fünf Jahre befristet. Doch nun könnte das Gesetz gekippt werden, da das Bundesverfassungsgericht zurzeit einen Eilantrag gegen das Mietendeckelgesetz bearbeitet. Dieser Eilantrag stellt sich gegen den zweiten Teil des Gesetzes, welcher ab November 2020 in Kraft treten soll und die Mieten auf eine festgelegte Preisobergrenze begrenzt. Dadurch wären in Berlin ca. 340.000 Wohnungen von einer Mietensenkung betroffen. Wer beispielsweise eine Wohnung in einem Gründerzeitbau von vor 1918 besitzt, welche mittlerweile häufig gut saniert und gefragt sind, darf nur noch eine Nettokaltmiete von 6,45 €/m2 verlangen.

Es ist noch nicht bekannt, wann das Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Mietensenkung in Berlin treffen wird. Da dieser Gesetzesteil aber schon Ende November 2020 wirksam werden soll, ist bis dahin mit einer Entscheidung des Gerichtes zu rechnen.

In anderen deutschen Großstädten wie Hamburg, Frankfurt oder München verfolgt man interessiert die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes. Dort zeigen Umfragen, dass die hiesige Bevölkerung durchaus für ein ähnliches Modell zu begeistern wäre. Diese Tendenzen könnten auch Auswirkungen auf die jeweilige Wahlentscheidung haben. 

Große Wohnungsgesellschaften wie Vonovia oder Deutsche Wohnen müssten ihre Mieten zwar senken, allerdings liegen diese in Berlin im Schnitt nicht weit entfernt von den durch die Politik gesetzlich festgeschriebene Nettokaltmiete. Private Vermieter schränkt das Gesetz i.d.R. stärker ein. So sind in Ihren Wohnungen Nettokaltmieten von 13,00 €/m2 üblich. Durch den Mietendeckel würden ihnen dadurch 50 Prozent ihrer Einnahmen wegfallen. Allerdings können Vermieter, die durch das neue Gesetz in ernste wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, Ausnahmen beantragen.  

Quelle: https://www.welt.de/wirtschaft/article218885996/Berliner-Mietendeckel-Bundesverfassungsgericht-lehnt-Eilantrag-zur-Aussetzung-ab.html

 

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30.09.2020Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung: Ist der Erwerb eines Eigenheims ohne Eigenkapital möglich?

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, finanziert sich der Kreditnehmer den vollen Kaufpreis einer Immobilie. Man kann hierbei unterscheiden in eine 100% Finanzierung, die lediglich den Kaufpreis der Immobilie abdeckt, und in eine 110% Finanzierung (Vollfinanzierung), die zusätzlich noch die Maklercourtage und sonstige anfallende Kaufnebenkosten abdeckt.

Voraussetzung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist eine überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit. Diese haben in der Regel nur Personen mit einem konstanten, regelmäßigen und hohen Einkommen. Selbstständige oder Freiberufler mit schwankendem Einkommen verfügen beispielsweise über eine verhältnismäßig niedrige Kreditwürdigkeit, da sich hier das Risiko eines Zahlungsausfalls gegenüber der Bank deutlich erhöht. Des Weiteren spielen die Lage und der Zustand der Immobilie eine große Rolle. Baufällige Objekte, die sich in weniger guten Gegenden befinden, haben deutlich geringere Chancen von der Bank finanziert zu werden.

Die aktuell niedrigen Bauzinsen begünstigen eine Vollfinanzierung, leider sollte dennoch bedacht werden, dass diese Form der Finanzierung auch Nachteile mit sich bringt. Hierzu zählen:

  • Höhere Zinssätze im Vergleich zu einer Finanzierung mit EK (zwei bis dreimal so hoch)
  • Längere Laufzeiten
  • Gefahr eines Schuldenberges durch Zwangsversteigerung bei Zahlungsunfähigkeit

Mit den aufgezählten Nachteilen wird klar, dass eine Finanzierung ohne Eigenkapital deutlich teurer ist als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Dennoch wird auch Personen ohne Rücklagen oder Personen die aktuell über wenige liquide Mittel verfügen eine Finanzierung ermöglicht.

Zu bedenken bleibt außerdem, dass das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit bei beiden Finanzierungsarten gleich bleibt; die Lebensumstände lassen sich schwer vorhersagen.

Grundsätzlich sollte man die Entscheidung, einen Kredit aufzunehmen, immer genau abwägen, ob mit oder ohne Eigenkapital und sich von professioneller Seite beraten lassen.

Quelle: https://www.drklein.de/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html

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02.09.2020Neues Gesetz zur Maklerprovision 2020: Warum kann ich als Verkäufer bis zum 23.12.2020 profitieren?

Seit dem 23.06.2020 ist bekannt, dass das neue Gesetz zur Teilung der Maklerprovision kommen wird. Ab dem 23.12.2020 tritt das Gesetz in Kraft. Bislang wurde die Maklercourtage zulasten des Käufers erhoben. Je nach Bundesland unterscheiden sich die Sätze für die Courtage und bewegen sich meist zwischen 4,76 % und 7,14 % des Kaufpreises. Somit kann der Verkäufer den vollen Verkaufserlös generieren, ohne zusätzliche Verkaufsnebenkosten tragen zu müssen. Zukünftig wird dieser Umstand anders geregelt.

Der Gesetzgeber hat nun festgelegt, dass die Maklerprovision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen wird, wenn der Makler Verträge mit beiden Parteien geschlossen hat. Wird mit einer der beiden Parteien vereinbart, die Leistung unentgeltlich zu erbringen, hat die andere Partei ebenfalls Anspruch darauf keine Courtage zu bezahlen.

Wird der Makler nur von einer Partei beauftragt, muss diese die Kosten tragen. Es gibt aber die Möglichkeit, im Vertrag festzulegen, dass die andere Partei, im Falle eines Zustandekommens des Kaufvertrags bis zu 50 % der Courtage tragen muss. Für Verkäufer bedeutet das Gesetz, dass Sie noch bis Ende dieses Jahres den vollen Verkaufserlös erzielen können, ohne zusätzlich Kosten für die Vermarktung zu bezahlen.

Zu beachten ist, dass diese Regelung nur für Verbraucher gilt. Im Falle einer gewerblichen Tätigkeit kann die Verteilung der Maklercourtage nach wie vor frei verhandelt werden. Ziel des neuen Gesetzes ist die Entlastung privater Käufer von Wohnimmobilien.

Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/maklerrecht-doch-kein-bestellerprinzip-fuer-immobilienkauf_84342_500542.html

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