Besonders in der dunklen Jahreszeit kommt es vermehrt zu Einbrüchen. Laut Bundeskriminalamt gehen die Fallzahlen für Wohnungseinbrüche zwar kontinuierlich zurück, dennoch sollte man seine Immobilie möglichst einbruchssicher zu machen, um kein Risiko einzugehen. Gehen Sie jedoch bitte nicht davon aus, dass Einbrüche nur in den Wintermonaten stattfinden.

Durch einen umfassenden Einbruchsschutz kann erreicht werden, dass die eigene Immobilie gar nicht erst als ein lohnenswertes Ziel auf dem Radar der Einbrecher auftaucht.

1.       Fenster und Türen schließen: Bevor Sie Ihr Zuhause verlassen oder schlafen gehen, stellen Sie sicher, dass alle Fenster und Außentüren geschlossen sind. Vermeiden Sie es, Fenster auf Kippstellung zu lassen, da diese eine Einladung für Einbrecher sein können. 90 % der Einbrecher dringen durch Türen oder Fenster ein.

2.       Haustüren zweimal abschließen: Verschließen Sie Ihre Haustür immer zweimal, um sie sicherer zu machen. Vermeiden Sie es, Haustürschlüssel an offensichtlichen Orten wie unter Fußmatten oder Blumentöpfen zu verstecken. Dies sollte auch geschehen, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus nur kurz verlassen.

3.       Urlaubszeit beachten: Vermeiden Sie es, Urlaubspläne in sozialen Medien zu teilen, da dies Einbrechern signalisieren könnte, dass Ihr Zuhause unbeaufsichtigt ist. Bitten Sie Nachbarn oder Freunde, regelmäßig Ihren Briefkasten zu leeren und Lichter einzuschalten, um den Eindruck zu erwecken, dass jemand zu Hause ist. Installieren Sie nach Möglichkeit eine lückenlose Außenbeleuchtung.

4.       Bewegungsmelder, Kameras und Zeitschaltuhren verwenden: Installieren Sie Bewegungsmelder, Kameras und Zeitschaltuhren, um Ihr Zuhause zu überwachen und potenzielle Einbrecher abzuschrecken. Achten Sie darauf, dass Kameras nur Ihr eigenes Grundstück überwachen und gut sichtbare Hinweisschilder aufstellen, um Besucher über die Überwachung zu informieren. Kontrollieren Sie regelmäßig Ihre Überwachungsanlage, um Manipulationen am System vor einem geplanten Einbruch frühzeitig zu erkennen. Außerdem sollten Bepflanzungen vermieden werden, die die Immobilie uneinsichtig machen.

5.       Jalousien nicht dauerhaft geschlossen halten: Vermeiden Sie es, Jalousien dauerhaft geschlossen zu halten, da dies signalisieren könnte, dass niemand zu Hause ist. Stattdessen können Sie Zeitschaltuhren verwenden, um Jalousien automatisch zu öffnen und zu schließen, um den Eindruck zu erwecken, dass jemand zu Hause ist.

6.       Haus-/ oder Wohnungstür und Fenster zusätzlich sichern: Investieren Sie in zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen wie abschließbare Fenstergriffe, verstärkte Türen mit Mehrfachverriegelung und Fenster mit Einbruchschutzklasse RC 2. Dies kann die Einbruchsicherheit Ihres Hauses erheblich verbessern.

7.       Aufmerksam sein: Fallen Ihnen verdächtige Personen im Umfeld auf oder bemerken Sie, wie Fotos von Ihrem Haus gemacht werden, zögern Sie nicht, kontakt zur Polizei aufzunehmen und diese Vorfälle zu melden. In Mehrfamilienhäusern kommt es vor, dass am Haus oder an den Briefkästen sogenannte „Gaunerzinken“ angebracht werden. Gemeint sind Symbole mit denen die Kriminellen kommunizieren und anzeigen können, welche Wohnung oder welches Haus ein lohnenswertes Ziel sein könnte.

8.       Inventarliste erstellen: Erstellen Sie eine Inventarliste Ihrer Wertgegenstände für den Fall eines Einbruchs, um die Schadensregulierung mit Ihrer Hausratversicherung zu erleichtern.

9.       Richtiges Verhalten nach einem Einbruch: Falls Sie Opfer eines Einbruchs werden, verlassen Sie sofort Ihr Zuhause, rufen Sie die Polizei und kontaktieren Sie Ihre Versicherung. Bewahren Sie Ruhe und dokumentieren Sie den Schaden, ohne den Tatort zu verändern.

10.   Zentraler Sperr-Notruf nutzen: Nutzen Sie den zentralen Sperr-Notruf 116 116, um wichtige Dokumente und Karten wie Kreditkarten und den Personalausweis zu sperren, falls sie gestohlen wurden.

Die Uhr tickt – aktuelle Anforderungen des Gebäudeengiegesetzes

Mit der umgangssprachlich als Heizungsgesetz beschriebenen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes hat der Gesetzgeber erhebliche neue Anforderungen an bestehende und neu zu errichtende Heizungsanlagen formuliert. Maßgeblich ist, dass eine Heizungsanlage zukünftig nur eingebaut oder aufgestellt werden darf, wenn mindestens 65 % der Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt wird.

Was bedeutet dies nun aber für bestehende Gebäude und Wohnungen?

Es gelten Übergangsfristen für eine notwendige Umrüstung und einen etwa zwischenzeitlich notwendigen Austausch, die zunächst allein nach Größe der Gemeinde gestaffelt ist, in welchem das Gebäude liegt. In Gemeinden bis 100.000 Einwohner darf noch bis zum 30.06.2028 ein Austausch oder ein Neueinbau erfolgen, der diesen Anforderungen noch nicht genügt. In Gemeinden über 100.000 Einwohnern ist dies nur noch bis zum 30.06.2026 möglich. Verkürzt werden könnten diese Fristen dadurch, dass in den Gemeinden eine verbindliche Wärmeplanung erstellt wird.

Für den Fall eines solchen Austausches innerhalb der Übergangsfristen ist allerdings sicherzustellen, dass ab 2029 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 % der Wärme aus Biomasse oder grünem oder blauen Wasserstoff erzeugt wird.

Vor dem Einbau einer Heizungsanlage die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, besteht ein Beratungszwang über mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und eine mögliche Unwirtschaftlichkeit insbesondere aufgrund ansteigender Kohlenstoffdioxid-Bepreisung.

Heizkessel die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 01.01.1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, dürfen schon jetzt nicht mehr betrieben werden. Heizkessel dieser Art, die nach dem 01.01.1991 eingebaut sind, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau der Aufstellung nicht mehr betrieben werden. Ausnahmen gelten hierbei für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel, Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 KW oder mehr als 400 KW, Wärmepumpen-Hybridheizungen oder Solarthermie-Hybridheizungen, die nicht mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Die Beheizung mit fossilen Brennstoffen ist spätestens Ende 2044 endgültig unzulässig.

Im Falle eines Heizungstauschs kann höchstens für 5 Jahre nach Ablauf der Fristen (2026 oder 2028) übergangsweise eine alte Heizungsanlage ausgetauscht werden, die den Anforderungen noch nicht genügen muss.

Dies gilt aber nicht für Gebäude mit Etagenheizungen, in denen das 65 % Ziel nämlich (erst) 5 Jahre nach dem Zeitpunkt gilt, zudem die 1. Etagenheizung ausgetauscht wurde. Entscheidet man sich innerhalb dieser 5 Jahre zu einer Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage, verlängert sich diese Frist um längstens 8 Jahre. Spätestens 13 Jahre nach dem 1. Austausch müssen dann alle (bisherigen Etagenheizungen) angeschlossen sein.

Ist doch alles nicht so schlimm, dann haben wir als WEG doch Zeit?

Falsch gedacht!

Schon bis zum 31.12.2024 muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, die für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung erforderlichen Informationen vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger verlangen. Zu diesen Informationen gehören Auskünfte über die Art der Anlagen, das Alter der Anlagen, die Funktionstüchtigkeit und die Nennwärmeleistungen der einzelnen Anlagen.

Ebenfalls bis zum 31.12.2024 muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von allen Wohnungs -und Teileigentümern bei denen eine Etagenheizung verbaut ist, Informationen abfordern, die für die Einschätzung eines Handlungsbedarfs zur zukünftigen Erfüllung des 65 %-Ziels dienlich sind. Hierzu zählen insbesondere Angaben über den Zustand der Heizungsanlage (aus eigener Erfahrung oder aus der früheren Beauftragung von Handwerkern gewonnen), die weiteren Bestandteile der Heizungsanlage die zum Sondereigentum gehören, etwa Leitungen und Heizkörper (z.B. Anzahl und Größe) oder selbst durchgeführte oder beauftragte Modifikationen an der Anlage und Ausstattungen zur Effizienzsteigerung, die im Sondereigentum stehen.

Sowohl der Bezirksschornsteinfeger als auch die Sondereigentümer sind verpflichtet, diese Auskunft binnen 6 Monaten nach der Aufforderung gegenüber der Gemeinschaft zu erteilen. Der Auskunftsanspruch ist durch die Gemeinschaft auch einklagbar.

Um für alle eine sinnvolle Entscheidungsgrundlage zur Verfügung zu stellen, ist die Gemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) verpflichtet, binnen weiterer 3 Monate nach Ablauf dieser Sechsmonatsfrist die erhaltenen Informationen zusammengefasst zur Verfügung zu stellen.

Werden nach dem 01.01.2024 Änderungen, der Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung vorgenommen oder erfolgt dies aufgrund eines Ausfalls der vorhandenen Heizung sind die Sondereigentümer verpflichtet, die Gemeinschaft unverzüglich darüber zu unterrichten, was dazu führt, dass zwingend eine Eigentümerversammlung einzuberufen ist, in der über die Vorgehensweise zur Erfüllung des 65 % - Ziels zu beraten ist. Bereits an dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass innerhalb der oben bereits beschriebenen Fünfjahresfrist nach dem Austausch einer Etagenheizung, die Entscheidung getroffen werden muss, ob auf eine zentrale Heizungsanlage umgestellt wird, oder die (mindestens eine) Etagenheizung beibehalten wird. Für die Beibehaltung der Etagenheizung ist eine Zweidrittelmehrheit der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile erforderlich.

Versäumt die Gemeinschaft die Beschlussfassung und Entscheidung zu dieser Frage innerhalb dieser Frist, besteht die Verpflichtung zur Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage, die dann auch das 65 %-Ziel einhält. Zu beachten ist, dass die Fünfjahresfrist für die Entscheidung für die Gemeinschaft kenntnisunabhängig zu laufen beginnt. Versäumt also ein Miteigentümer die Information über einen bei ihm vorgenommenen Austausch einer Etagenheizung, kann dies für die gesamte Gemeinschaft die zwingende Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage zur Folge haben.

Jan Helge Kestel
Rechtsanwalt | Mediator
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Deutschland ist ein Mieterland. In keinem anderen Land in Europa ist die Eigentümerquote niedriger. Die derzeit hohen Baukosten erklären teilweise diesen Zustand, jedoch kann die geringe Eigentümerquote nur historisch begründet werden. 

Weniger als die Hälfte der Deutschen besitzt Wohneigentum. 46,7 Prozent leben im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung, während 53,3 Prozent zur Miete wohnen. An der europäischen Spitze der Eigentumsquote liegt Rumänien. Dort leben 94,8 Prozent der Bevölkerung in der eigenen Immobilie. Auch die Slowakei, Spanien, Italien und die Niederlande haben Eigentümerquoten von über 70 Prozent.

Deutschland war ein Land der industriellen Ballungszentren. Im 19. Jahrhundert entwickelte sich Deutschland von einem spätfeudalen Agrarland zu einer Industrienation. Demzufolge strömten die Menschen vom Land in die Städte, um dort zu arbeiten. Es wurde schnell Wohnraum benötigt, der möglichst groß und günstig sein sollte. Es entstanden „Mietskasernen“, in denen die Arbeiter für einen bezahlbaren Preis Wohnraum bekamen.

Nach dem Zweiten Weltkrieg waren viele Häuser zerstört und eine Vielzahl von Flüchtlingen hatte keinen Wohnraum. Ein Viertel des Wohnbestands wurde zerstört und bundesweit fehlten 5,5 Millionen Wohnungen. Die Bundesregierung unter Konrad Adenauer machte das Problem zur Chefsache, um einem ungezügelten Markt mit explosionsartig steigenden Mieten Einhalt zu gebieten. 

Durch das im Jahr 1950 beschlossene Wohnungsbaugesetz wurden in den Folgejahren mehr als 5 Millionen Wohnungen gebaut. Zeitgleich herrschte auch in der DDR akuter Wohnungsmangel. Diesem Problem begegnete der Staat mit dem Aufbaugesetz, das zur Folge hatte, dass der Plattenbau stark vorangetrieben wurde.

Das bundesdeutsche Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951 sah vor, durch die Möglichkeit der formellen Teilung einzelne Wohnungen zu Wohnungseigentum zu machen, um somit nach dem 2. Weltkrieg auch an einzelnen Gebäudeteilen Eigentum zu begründen. Man hat so versucht, der Wohnungsknappheit entgegen zu wirken. Aber nicht jeder konnte Besitzer von Anteilen an Gebäuden werden.

In den 50er und 60er Jahren wurden dadurch viele Wohnungen errichtet, was zu einer enormen Steigerung der Mieterquote führte. Dieser große Anteil an Mietern hat sich bis heute nicht stark verändert. Außerdem wird im sozialen Wohnungsbau auch ein Grund für die Verfestigung der Mieterstruktur gesehen. Dieser würde zwar Wohnraum schaffen, jedoch würde zu wenig Augenmerk auf die Förderung von selbstgenutztem Eigentum gelegt.

Das Mietangebot in Deutschland ist zudem sehr vielfältig. Es kann eine kleine Wohnung, eine sehr große Wohnung oder auch ein ganzes Haus gemietet werden. Diese Vielfalt an Angeboten gibt es in anderen Ländern nicht. Daher kann vielen, die Wohnraum suchen, ein passendes Mietangebot gemacht werden.

Ob die Mieterquote sinken wird, darf heute angesichts immens gestiegener Baukosten bezweifelt werden. Außerdem haben Mieter in Deutschland rechtlich einen guten Stand, denn hierzulande ist der Mieterschutz relativ hoch. Des Weiteren hindern Bauvorschriften und Bürokratie potenzielle Eigentümer daran, Wohnraum zu errichten. Die Kaufnebenkosten bilden eine weitere Hürde für den Kauf von Eigentum.

Quellen:  

https://www.dasinvestment.com/warum-es-in-deutschland-so-wenig-wohneigentuemer-gibt/

https://www.bundesbank.de/de/publikationen/forschung/research-brief/2020-30-wohneigentumsquote-822090

https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/immobilien-eigentuemer-deutschland-podcast-100.html