Für viele Mieter markiert der Erhalt der Wohnungsschlüssel den Schritt in einen neuen Lebensabschnitt. Doch neben der Freude über das neue Zuhause geht mit den Schlüsseln auch eine große Verantwortung einher. Welche Rechte und Pflichten sollten Mieter und Vermieter auf jeden Fall kennen? Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Aspekte rund um das Thema Wohnungsschlüssel.
Grundsätzlich erhält jede in der Wohnung lebende Person einen Schlüssel. Bei Einpersonenhaushalten sind in der Regel zwei Schlüssel üblich. Leben Kinder im Haushalt, haben auch sie Anspruch auf einen eigenen Schlüssel. Diese Regelung bezieht sich auf Schlüssel für die Wohnungstür und die Haustür. Schlüssel für Gemeinschaftsbereiche wie Keller oder Briefkasten werden dagegen meist in geringerer Anzahl ausgegeben, da hier oft eine Person die Schlüssel für die gesamte Hausgemeinschaft verwaltet.
Wenn die übergebenen Schlüssel nicht ausreichen, können Mieter vom Vermieter weitere Schlüssel verlangen – vorausgesetzt, sie können einen nachvollziehbaren Grund angeben. Dazu zählen etwa Ersatzschlüssel für Familienangehörige, Bekannte, Reinigungs- oder Pflegedienste sowie Nachbarn, die während der Abwesenheit der Mieter die Wohnung betreuen. Die Kosten für zusätzliche Schlüssel tragen in der Regel die Mieter selbst.
Wichtig zu wissen: Das Anfertigen von Schlüsselkopien ist nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit Schließanlagen bedarf es vorher der Klärung, wer die Kosten trägt, da das Anfertigen von weiteren Schlüsseln kostenintensiv sein kann.
Vermieter sind verpflichtet, sämtliche Wohnungsschlüssel an die Mieter zu übergeben. Einen Ersatzschlüssel dürfen sie nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Mieter behalten. Ohne deren Einverständnis ist das Betreten der Wohnung nicht erlaubt. Es empfiehlt sich, den Vermieter darüber zu informieren, bei wem ein Ersatzschlüssel hinterlegt ist, beispielsweise bei Familienangehörigen oder Nachbarn, um im Notfall schnell handeln zu können.
Der Austausch des Zylinderschlosses einer Wohnungstür ist in der Regel ohne Erlaubnis möglich. Der Mieter hat jedoch das Originalschloss aufzubewahren und bei Auszug wieder einzubauen. Gehört das Schloss zu einer Schließanlage, ist ein eigenmächtiger Austausch in der Regel nicht zulässig. Die Schließanlage zählt zum Gemeinschaftseigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und eine Veränderung bedarf der Zustimmung des Vermieters, der dies mit der GdWE abstimmen muss.
Das Anbringen eines zusätzlichen Sicherheitsschlosses gilt als bauliche Veränderung und erfordert grundsätzlich die Bewilligung des Vermieters. Der Vermieter darf die Zustimmung aber nicht ohne einen triftigen Grund verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Sicherheitsbedürfnis nachweisen kann.
Die Kosten für den Schlosstausch trägt der Mieter, wenn er ihn aus eigenem Wunsch vornimmt oder den Defekt verschuldet hat. Ist das Schloss hingegen ohne Verschulden des Mieters defekt, muss der Vermieter die Kosten für den Austausch übernehmen. In diesem Fall ist er aber vorab über den Mangel zu informieren.
Wenn Mieter ihre Schlüssel verlieren oder diese gestohlen werden, sollten sie unverzüglich den Vermieter in Kenntnis setzen. Dies ist besonders wichtig, wenn die Schlüssel zusammen mit Ausweisen entwendet wurden, da Diebe so leicht Zugang zur Wohnung erhalten. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Schlüssel Teil einer Schließanlage ist. In einem solchen Fall kann der Vermieter den Austausch der gesamten Schließanlage fordern. Die Kosten hierfür fallen meist sehr hoch aus und liegen oft im vierstelligen Bereich. Der Mieter haftet dafür, sofern ihm ein Verschulden am Verlust nachgewiesen werden kann. Die Kosten müssen jedoch nur für den Schaden übernommen werden, der durch einen tatsächlichen Austausch der Schließanlage entstanden ist.
Beachten Sie, dass im Streitfall nicht die gesamte Eigentümergemeinschaft, sondern der jeweilige Wohnungseigentümer für die Fahrlässigkeit seiner Mieter haftbar gemacht wird. So entschied beispielsweise das Oberlandesgericht Brandenburg in einem Fall (Urteil v. 27.04.23, AZ. 10 U 100/22), dass der Eigentümer die Kosten für den Tausch der Schließanlage zunächst selbst tragen muss, wenn sein Mieter den Schlüssel durch Sorglosigkeit verloren hat. Im Nachgang muss sich der Eigentümer die Kosten von seinem Mieter erstatten lassen.
Eine private Haftpflichtversicherung übernimmt nicht immer die Kosten, selbst wenn der Verlust fremder Schlüssel in der Police eingeschlossen ist. Es ist ratsam, die eigenen Versicherungsbedingungen genau zu prüfen, da die Übernahme von hohen Kosten für Schließanlagen oft an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist.
Beim Auszug sind alle Wohnungsschlüssel an den Vermieter zurückzugeben. Am sichersten ist die persönliche Übergabe oder die Übergabe an eine bevollmächtigte Person, wie etwa der Immobilienverwalter. Das Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten reicht nicht aus, da dies im Streitfall schwer nachweisbar ist. Werden nicht alle Schlüssel zurückgegeben, ist der Vermieter berechtigt, die Schlösser auszutauschen und die Kosten dafür von der Kaution abzuziehen oder direkt einzufordern.
Wir von Cornelia Hopf Immobilien stehen Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung und umfassenden Expertise in der Immobilienverwaltung gerne beratend zur Seite. Ob Fragen zu Wohnungsschlüsseln, zur Vermietung oder zum Verkauf – wir bieten Ihnen einen professionellen Rundum-Service. Kontaktieren Sie uns für eine persönliche Beratung. Gemeinsam finden wir die passende Lösung für Ihr Anliegen.
Zieht der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung aus, stellen sich oft zahlreiche Rechtsfragen sowie praktische Erwägungen. Damit hier keine Missverständnisse entstehen, sollten Vermieter und Mieter die Modalitäten rechtzeitig und klar regeln. Wir fassen nachfolgend für Sie die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht beim Auszug des Mieters zusammen.
Schönheitsreparaturklausel auch bei Renovierungsvereinbarung mit Vormieter unwirksam!
BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16:
Der BGH hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Quelle: Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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