Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird automatisch Teil einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Damit verbunden ist nicht nur das Sondereigentum an den eigenen vier Wänden, sondern auch die Mitverantwortung für das gesamte Gebäude. Ein zentrales Element dieser Verantwortung ist die Erhaltungsrücklage (früher: „Instandhaltungsrücklage“). Wir erklären Ihnen, warum diese finanzielle Vorsorge so wichtig ist und was Sie als Eigentümer darüber wissen sollten.
Die Erhaltungsrücklage funktioniert wie eine gemeinsame Spardose der Eigentümergemeinschaft. Sie dient dazu, Kosten für die Instandhaltung und Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum zu decken. Ob Dachsanierung, Fassadenanstrich oder Austausch der Heizungsanlage: Die regelmäßigen Einzahlungen aller Eigentümer sorgen dafür, dass notwendige Maßnahmen finanziert werden können, ohne dass sofort hohe Sonderumlagen fällig werden. Laut § 19 (2) WEG gehört eine angemessene Erhaltungsrücklage zudem zur ordnungsgemäßen Verwaltung.
Die monatliche Zuführung wird im Wirtschaftsplan festgelegt, den wir als Immobilienverwaltung erstellen und über den die Eigentümerversammlung beschließt. Gesetzliche Mindestbeträge gibt es nicht, doch die Rücklage muss angemessen sein. Orientierung bieten verschiedene Berechnungsmethoden – insbesondere die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die einen Mindesterhaltungsstandard abbildet – sowie Modelle wie die Peterssche Formel. Entscheidende Faktoren sind das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, die Ausstattung (z. B. Fahrstuhl) und der bauliche Zustand. Ziel ist der langfristige Werterhalt der Immobilie und die Vermeidung eines Sanierungsstaus.
Jeder Eigentümer zahlt seinen Anteil über das Hausgeld, berechnet nach den Miteigentumsanteilen (MEA) der Teilungserklärung. Beim Verkauf einer Wohnung geht der angesparte Anteil automatisch auf den Käufer über – eine Auszahlung an den Verkäufer erfolgt nicht. Für den Erwerber ist dies jedoch ein Vorteil: Eine gut gefüllte Rücklage mindert das Risiko künftiger Sonderzahlungen und wirkt sich positiv auf den Immobilienwert aus.
Für Vermieter ist die steuerliche Behandlung relevant: Zahlungen in die Rücklage können erst dann als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für eine konkrete Sanierungsmaßnahme verwendet.
Eine solide Finanzplanung ist entscheidend für jede Eigentümergemeinschaft. Als erfahrene Immobilienverwaltung in Erfurt und Umgebung sorgen wir von Cornelia Hopf Immobilien dafür, dass Ihre Erhaltungsrücklagen sinnvoll kalkuliert und sicher angelegt werden. Wir überwachen den baulichen Zustand Ihres Objektes und beraten Sie umfassend zu notwendigen Maßnahmen.
Haben Sie Fragen zur Abrechnung Ihrer Erhaltungsrücklage oder planen Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung? Kontaktieren Sie uns für ein persönliches Beratungsgespräch – wir freuen uns darauf, Sie und Ihre Immobilie kennenzulernen.
Zieht der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung aus, stellen sich oft zahlreiche Rechtsfragen sowie praktische Erwägungen. Damit hier keine Missverständnisse entstehen, sollten Vermieter und Mieter die Modalitäten rechtzeitig und klar regeln. Wir fassen nachfolgend für Sie die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht beim Auszug des Mieters zusammen.
Schönheitsreparaturklausel auch bei Renovierungsvereinbarung mit Vormieter unwirksam!
BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16:
Der BGH hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.
Quelle: Rechtsanwalt Stephan Scharlach
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