Der Charme älterer Immobilien begeistert viele Kaufinteressenten. Hohe Decken, großzügige Grundrisse oder liebevoll erhaltene Details verleihen Bestandsimmobilien oft einen besonderen Charakter. Gleichzeitig bringen ältere Häuser und Wohnungen jedoch auch mögliche Risiken mit sich, die bei einer Besichtigung nicht übersehen werden sollten. Wer frühzeitig auf wichtige Details achtet, kann spätere Überraschungen und hohe Sanierungskosten vermeiden. Mit einer guten Vorbereitung und dem richtigen Blick lassen sich viele Schwachstellen bereits bei der ersten Besichtigung erkennen.

Die Bausubstanz im Fokus: Keller und Wände prüfen

Ein kritischer Blick sollte bereits im Fundament des Hauses beginnen. Der Keller verrät oft am schnellsten, wie es um den allgemeinen Zustand der Immobilie bestellt ist. Achten Sie bei der Besichtigung penibel auf feuchte Stellen, abplatzenden Putz oder einen modrigen Geruch. Feuchtigkeit in den Kellerwänden kann auf eine mangelhafte oder nicht mehr intakte Außenabdichtung hinweisen, deren Sanierung extrem kostspielig ist.

Prüfen Sie im Wohnbereich die Wände und Decken auf Risse. Während feine Haarrisse meist kosmetischer Natur sind, deuten tiefe, diagonale Risse auf Setzungserscheinungen des Gebäudes hin. Hier ist Vorsicht geboten, da im schlimmsten Fall die Statik des Hauses betroffen sein kann.

Haustechnik und energetischer Zustand

Ältere Immobilien entsprechen selten den aktuellen energetischen Standards. Bei der Besichtigung sollten Sie daher gezielt nach dem Alter und dem Zustand der wichtigsten Gewerke fragen:

• Die Heizungsanlage: Wie alt ist der Heizkessel? Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen viele alte Kessel nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Ein anstehender Heizungswechsel sollte unbedingt in Ihr Budget einkalkuliert werden.
• Die Elektrik: Werfen Sie einen Blick in den Sicherungskasten. Finden Sie dort noch alte Schraubsicherungen oder fehlt ein moderner FI-Schutzschalter, entspricht das System oft nicht mehr den heutigen Sicherheitsanforderungen. Eine komplette Neuverkabelung ist meist mit erheblichem Aufwand verbunden.
• Die Rohrleitungen: Fragen Sie nach dem Material der Wasserleitungen. In Immobilien, die vor den 1970er Jahren erbaut wurden, können unter Umständen noch Bleirohre verbaut sein, die zwingend ausgetauscht werden müssen.

Dach, Dämmung und Fenster kontrollieren

Das Dach schützt das gesamte Gebäude vor Witterungseinflüssen. Achten Sie auf den Zustand der Dachpfannen und fragen Sie nach dem Alter der Eindeckung. Ein ungedämmtes Dach sorgt zudem für massive Energieverluste. Schauen Sie sich auch die Fenster genau an. Sind diese noch einfach verglast oder weisen die Rahmen Kondenswasser und Beschädigungen auf, kommen zeitnah Modernisierungskosten für einen zeitgemäßen Wärmeschutz auf Sie zu.

Das Umfeld und rechtliche Rahmenbedingungen

Neben der reinen Bausubstanz spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Nutzen Sie die Besichtigung, um die Nachbarschaft kennenzulernen und die Lärmbelastung zu verschiedenen Tageszeiten einzuschätzen. Lassen Sie sich zudem wichtige Dokumente wie den Energieausweis, Grundbuchauszüge und bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen. Diese Unterlagen geben Aufschluss über verdeckte Kosten oder geplante Sanierungen am gesamten Objekt.

Nutzen Sie professionelle Expertise beim Immobilienkauf

Die Besichtigung einer älteren Immobilie erfordert viel Erfahrung und ein geschultes Auge für Details. Viele Mängel sind für Laien auf den ersten Blick gar nicht sichtbar, können im Nachgang jedoch die Kalkulation gefährden. Kontaktieren Sie uns für eine umfassende Beratung – das Team von Cornelia Hopf Immobilien unterstützt Sie tatkräftig dabei, Ihren Hauskauf in Erfurt und Thüringen auf ein sicheres Fundament zu stellen.

Zieht der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung aus, stellen sich oft zahlreiche Rechtsfragen sowie praktische Erwägungen. Damit hier keine Missverständnisse entstehen, sollten Vermieter und Mieter die Modalitäten rechtzeitig und klar regeln. Wir fassen nachfolgend für Sie die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht beim Auszug des Mieters zusammen.

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Schönheitsreparaturklausel auch bei Renovierungsvereinbarung mit Vormieter unwirksam!

BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16: