Viele Mehrfamilienhäuser verfügen über eine Schließanlage. Eine Schließanlage ist ein aus mehreren Schließzylindern bestehendes Schließsystem, wobei die einzelnen Schließzylinder in funktionalem Bezug zueinander stehen. Das bedeutet, dass neben der betreffenden Wohnung mit einem Schlüssel des Anwohners/ Nutzers auch diverse Zentraltüren geschlossen werden. Dies kann neben den Außenzugängen auch Kellerräume, Tiefgaragenzugänge, Wasch- oder Fahrradräume betreffen.

Geht ein Schlüssel verloren oder wird er entwendet, besteht ein erhöhtes Risiko für Diebstähle. Bei Schlüsselverlusten und Schlüsseldiebstählen ist daher ein Tausch der Schließanlage ratsam, allerdings stellt sich hierbei immer die Frage, wer die Kosten dafür trägt.

Es gibt zur Thematik eine Vielzahl von Urteilen. Zu beachten ist unter anderem, dass nicht alle Haftpflichtversicherungen, die Schlüsselverluste beinhalten, auch alle Eventualitäten absichern. In der Regel übernehmen Versicherer nur unter bestimmten Umständen anteilige Kosten für den Zylinder-/ Schließanlagentausch in Höhe des Zeitwertes der bisherigen Schließanlage. Ausgeschlossen sind jedoch häufig in den Versicherungspolicen Diebstähle, da diese seitens der Versicherung nicht als Verschulden ihrer Versicherten und Verletzung der Sorgfaltspflicht gem. BGB gewertet werden.

Führt jedoch mangelnde Sorgfaltspflicht zu einem Schlüsselverlust, hat das Oberlandesgericht Brandenburg unlängst entschieden, dass gegenüber der Eigentümergemeinschaft im Streitfall der einzelne Wohnungseigentümer auch für die Fahrlässigkeit seiner Mieter gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer haftbar gemacht werden kann (Urteil v. 27.04.23, AZ. 10 U 100/22). Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin den Kellerschlüssel im Schloss stecken lassen. Der Schlüssel wurde entwendet und in der Folge fanden Diebstähle statt. Die Schließanlage musste getauscht werden. Der Eigentümer der Wohnung, in der die Mieterin lebt, war der Meinung, dass die Gemeinschaft die Kosten tragen muss. Das Gericht aber entschied, dass der Eigentümer der Wohnung die Kosten übernehmen muss. Er haftet gegenüber der Gemeinschaft auch für die Verletzung der Sorgfaltspflicht durch seine Mieter. Der Eigentümer muss sich im Nachgang mit seinen Mietern zur Erstattung der Kosten an ihn einigen.

Auch für den Fall sonstiger Schlüsselverluste durch Eigentümer, Mieter oder Dritte gibt es eine Reihe von Urteilen, wobei ggf. bestehende Haftpflichtversicherungen nicht immer greifen. Beispielsweise zweifeln mitunter Versicherungen die Gefährdungslage an und nicht immer sind die genauen Umstände des Verbleibes fehlender Schlüsseln aufzuklären.

Fazit: Der/ die Eigentümer/ die Eigentümergemeinschaft haben zwar meist einen Anspruch auf Ersatz der anfallenden Kosten durch den Verursacher, müssen aber im Streitfall zunächst in Vorleistung gehen und nach Einbau der Schließanlage die Kosten gegenüber dem Verursacher auf dem Rechtsweg geltend machen. Hierbei ist nicht wesentlich, ob der Verursacher über eine Versicherung verfügt, die für ihn die Regulierung ganz oder teilweise übernimmt.

Mittlerweile gibt es alternative digitale Möglichkeiten, um den Wechsel einer Schließanlage zu vermeiden. Der Einbau bzw. die Anschaffung ist zwar häufig kostspieliger als eine herkömmliche Schließanlage, jedoch können auch Kosten gespart werden, da es keine Schlüssel für die Gemeinschaftsanlage gibt, welche verloren werden können. Es gibt es verschiedene schlüssellose Systeme, die mit Gesichtserkennung, Fingerabdrücken, Transpondern oder Apps arbeitet. Der Vorteil an einem appbasierten Schließsystem ist, dass auch externe Dienstleister schnell per App die Berechtigung für das Betreten bestimmter Bereiche erhalten können.

Zieht der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung aus, stellen sich oft zahlreiche Rechtsfragen sowie praktische Erwägungen. Damit hier keine Missverständnisse entstehen, sollten Vermieter und Mieter die Modalitäten rechtzeitig und klar regeln. Wir fassen nachfolgend für Sie die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht beim Auszug des Mieters zusammen.

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Schönheitsreparaturklausel auch bei Renovierungsvereinbarung mit Vormieter unwirksam!

BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16: